來(lái)源/ 花朵財(cái)經(jīng)

開年以來(lái)，除已經(jīng)向港交所遞表的禹佳生活、中南服務(wù)被華潤(rùn)萬(wàn)象生活收入麾下外，如今有著“小碧桂園”之稱的中梁控股也淪落到了實(shí)控人將物業(yè)資產(chǎn)出售給碧桂園服務(wù)。

面對(duì)中梁百悅智佳敲鐘上市之際卻被倉(cāng)促賣身，在房企四處驚雷的今朝，中梁控股實(shí)控人此舉無(wú)疑極其容易讓人遐想翩翩。

特別是作為近年來(lái)的地產(chǎn)行業(yè)黑馬，從百億到千億，中梁控股僅用了3年時(shí)間，其快速發(fā)展的背后，究竟埋下了多少的埋雷，儼然值得深究。

急躁出售物業(yè)資產(chǎn)

時(shí)至2022年，中梁控股實(shí)控人憑自斷膀臂出圈。

2月14日晚，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，公司擬收購(gòu)中梁百悅智佳服務(wù)有限公司93.76%的股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊笾辛喊賽傊羌褜⒊蔀楸坦饒@服務(wù)全資附屬公司。

據(jù)了解，中梁物業(yè)上市主體中梁百悅智佳實(shí)控人同時(shí)為中梁控股實(shí)控人，盡管中梁百悅智佳并非中梁控股旗下子公司，但中梁系物業(yè)資產(chǎn)出售，仍受到了業(yè)界不少的關(guān)注。

根據(jù)港交所信息，2021年12月23日，中梁百悅智佳通過(guò)港交所聆訊并披露聆訊后資料集。換句話說(shuō)，此次交易標(biāo)的中梁百悅智佳距離敲鐘上市僅一步之遙。

截至2021年6月30日，其在管項(xiàng)目291個(gè)，在管建筑面積3320萬(wàn)平方米，當(dāng)期收益6.63億元，同比增長(zhǎng)207.3%；凈利潤(rùn)1.06億元，同比增長(zhǎng)307.7%。

面對(duì)中梁控股實(shí)控人如此急躁將高成長(zhǎng)、即將上市的物業(yè)資產(chǎn)拱手讓人，中梁控股內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀無(wú)不引人關(guān)注。

基于當(dāng)前房地產(chǎn)環(huán)境的急速變化，房企變賣旗下物業(yè)企業(yè)救急的情況其實(shí)時(shí)有發(fā)生。對(duì)于部分驚雷房企而言，盡快出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，讓自己先活下來(lái)，再求后續(xù)發(fā)展，已成市場(chǎng)大勢(shì)所趨。

然而在中梁控股實(shí)控人急躁斷臂背后，中梁控股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀又是否已經(jīng)告急？

急速膨脹的銷售規(guī)模與負(fù)債

中梁控股奮起狂奔，重?fù)?dān)同時(shí)亦源于此。

從歷史經(jīng)營(yíng)來(lái)看，中梁控股最初起家于溫州。1993年，楊劍在浙江溫州設(shè)立溫州華成地產(chǎn)。不過(guò)當(dāng)實(shí)力積蓄到2015年，公司業(yè)務(wù)開始發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)折。

2015年，中梁控股調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，開始向三四線城市布局。隨后，中梁控股迅速表現(xiàn)出了一度高速擴(kuò)張的姿態(tài)，3年累計(jì)拿下403宗土地。

當(dāng)其將碧桂園高周轉(zhuǎn)模式奉為圭臬，公司銷售規(guī)模也取得了火箭般的跳躍。比如，公司在2015年銷售規(guī)模僅168億元，然而僅3年后，到2018年公司銷售額已躋身千億俱樂(lè)部，達(dá)1015億元。

從百億到千億，中梁控股成長(zhǎng)之快可謂驚詫業(yè)界，公司也因此收獲了“小碧桂園”的高榮譽(yù)之稱。

但在享受短期規(guī)模膨脹的快感后，中梁控股債務(wù)壓力也緊跟其后膨脹了起來(lái)。

2015至2018年，中梁控股負(fù)債規(guī)模分別為137.44億元、456.70億元、968.57億元、1613.20億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)98.89%、98.59%、97.63%、95.98%。到2021年上半年，中梁控股負(fù)債規(guī)模又已進(jìn)一步上升到了2595.76億元，資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)88.43%。

在行業(yè)高速發(fā)展期，高負(fù)債是房企得以快速擴(kuò)張的重要推力，但在如今行業(yè)發(fā)展環(huán)境瞬變之際，中梁控股這種高負(fù)債的暗危，可以說(shuō)被擺在了明面上。

銷售疲軟，股息派付被延后

進(jìn)入2022年以來(lái)，中梁控股已在組織構(gòu)架上進(jìn)行了調(diào)整。

1月17日，中梁控股發(fā)布《關(guān)于控股集團(tuán)總部組織調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)的通知》，提出因公司架構(gòu)調(diào)整，控股集團(tuán)總部相關(guān)職能將與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合，控股總部的部分員工將被轉(zhuǎn)崗。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，中梁控股此次裁員人數(shù)在200人以上，財(cái)務(wù)共享、信息化、審計(jì)三大業(yè)務(wù)板塊有超過(guò)100人轉(zhuǎn)崗地產(chǎn)集團(tuán)。

除此之外，美元債亟須贖回以及銷售不及預(yù)期，同時(shí)籠罩著中梁控股。

最新數(shù)據(jù)顯示，中梁控股共有4筆境外債，3筆將于今年到期，總余額為8.78億美元（約55.83億元人民幣）。

值得注意的是，此前1月4日，中梁控股還曾對(duì)外發(fā)布公告，決定推遲2021年中期股息派付時(shí)間，將原預(yù)期的2022年1月25日調(diào)整為2022年8月31日或前后。

中梁控股表示，鑒于房地產(chǎn)面臨的持續(xù)不確定性，本集團(tuán)相信現(xiàn)在盡力保留現(xiàn)金維持流動(dòng)性去應(yīng)對(duì)目前的市場(chǎng)困境引致的不明朗局面，是謹(jǐn)慎、保守與負(fù)責(zé)任的做法。因此，決定推遲2021年中期股息的支付。

然而彼時(shí)中梁控股的銷售額增速同步大幅放緩，也開始暴露在公眾視野。

2021年，中梁控股實(shí)現(xiàn)銷售額約1718億元，同比僅增長(zhǎng)1.78%。與公司在去年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上預(yù)計(jì)合約銷售目標(biāo)1800億元相比，據(jù)此推算，2021年中梁控股的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率僅為95.44%。

今年2月11日，中梁控股披露2022年1月份未經(jīng)審核運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，1月公司合約銷售金額約83.9億元，期內(nèi)合約銷售均價(jià)約10500元/平方米。與去年同期中梁控股實(shí)現(xiàn)合約銷售金額138億元，合約銷售均價(jià)約12500元/平方米相比，經(jīng)計(jì)算，中梁控股2022年1月合約銷售金額同比減少約39.2%，銷售單價(jià)同比下降16%。

面對(duì)多變的市場(chǎng)環(huán)境，中梁控股所表現(xiàn)出銷售增速驟降，以及實(shí)控人急躁出售物業(yè)資產(chǎn)的行為，中梁控股后續(xù)又該如何俘獲市場(chǎng)信心？