撰文/蜜妹兒? 編輯/凱? 來(lái)源/閨蜜財(cái)經(jīng)

第三次遞表5個(gè)月后，趕在2022的年尾，物業(yè)公司眾安智慧生活終于通過(guò)了港交所聆訊。而另一邊，其母公司眾安集團(tuán)業(yè)績(jī)起伏、股價(jià)長(zhǎng)期躺平，低到塵埃。

成為準(zhǔn)上市公司，眾安智慧生活會(huì)掀起大浪花嗎？

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也許蜜友們經(jīng)常聽(tīng)到另一個(gè)眾安——賣(mài)保險(xiǎn)的。這個(gè)眾安不一樣，是搞房地產(chǎn)的。

據(jù)眾安集團(tuán)官網(wǎng)介紹，其1997年成立于杭州，有四大戰(zhàn)略版塊，分別為：房產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)、資本。業(yè)務(wù)覆蓋中高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、金融、酒店、影院、健康、教育等。

眾安集團(tuán)旗下上市公司有2家，包括上市公司“眾安集團(tuán)”，2007年在港交所上市；以商業(yè)地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的中國(guó)新城市商業(yè)發(fā)展有限公司，2014年在港上市。

此次要上市的眾安智慧生活，為眾安集團(tuán)旗下的物業(yè)公司。于往績(jī)記錄期，其所有在管總建筑面積均位于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)中的浙江省及安徽省。

截至2022年6月30日，眾安智慧生活合共有116個(gè)合約項(xiàng)目，總合約建筑面積約為17.1百萬(wàn)平米，涵蓋我國(guó)17個(gè)城市及七個(gè)省份；合共管理79個(gè)項(xiàng)目，在管總建筑面積約為11.8百萬(wàn)平方米，涵蓋我國(guó)八個(gè)城市及三個(gè)省份。

值得注意的是，從分布范圍來(lái)看，眾安健康生活的項(xiàng)目主要集中在浙江和安徽兩地，79個(gè)在管項(xiàng)目里，這兩個(gè)省占了78個(gè)，項(xiàng)目集中度較高。

另外在2019年到2021年的三年間，眾安生活服務(wù)的管理面積復(fù)合增長(zhǎng)速度僅11.3%：從950萬(wàn)平米增加到1180萬(wàn)平米，在蜜妹印象里，似乎是同期上市的物業(yè)企業(yè)中最慢的。

以上數(shù)據(jù)可以看到，眾安健康生活體量并不大，增速也不明顯，市占率自然低。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至2021年12月31日，就在管建筑面積而言，其在中國(guó)的市場(chǎng)份額約為0.04%。

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和大部分物業(yè)服務(wù)公司一樣，眾安健康生活主要有3大業(yè)務(wù)線：物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)、小區(qū)增值服務(wù)。其中物業(yè)管理服務(wù)為主要收入來(lái)源，在2019-2021年分別占總營(yíng)收的88.6%、79.5%、69.4%，2021及2022上半年分別占總營(yíng)收的76.3%及69.1%。

眾安健康生活也有大部分物企的“母系公司依賴(lài)癥”。資料集顯示，2019年-2021年以及截至2021年及2022年6月30日止六個(gè)月，其總營(yíng)收里，來(lái)自“眾安系”開(kāi)發(fā)物業(yè)產(chǎn)生的收入分別占當(dāng)期物業(yè)管理服務(wù)總收入的79.0%、76.1%、72.5%、72.6%及73.3%。

這意味著，眾安健康生活的業(yè)務(wù)深受“眾安系”公司的業(yè)務(wù)變化影響。而眾安系旗下的兩家上市公司目前的經(jīng)營(yíng)情況似乎都不樂(lè)觀。

中國(guó)新城市于截至2022年及2021年止六個(gè)月期間均錄得虧損，以及于2021年度錄得虧損。另一方面，眾安于2021年度錄得收入及利潤(rùn)減少（與2020年度相比）。

上述時(shí)間段內(nèi)，眾安智慧生活整體營(yíng)收分別為1.8億元、2.31億元、2.96億元和1.33億元、1.52億元，增速并不明顯。

利潤(rùn)方面，眾安智慧生活2021年有下降趨勢(shì)，2019-2021年期內(nèi)利潤(rùn)分別為2871.5萬(wàn)元、4704.9萬(wàn)元、4179萬(wàn)元。2022上半年，該數(shù)據(jù)為2080.9萬(wàn)元，同比微增9.4%。

營(yíng)收、利潤(rùn)增速不明顯，但眾安健康生活的員工成本仍在穩(wěn)定增加。

2019-2021年、以及2021、2022上半年，眾安健康生活銷(xiāo)售成本下的現(xiàn)場(chǎng)員工的員工成本，分別為99.1百萬(wàn)元、111.9百萬(wàn)元、138.1百萬(wàn)元、61.9百萬(wàn)元及71.7百萬(wàn)元，分別占其銷(xiāo)售成本總額的約81.7%、77.8%、74.8%、73.8%及75.1%。

行政開(kāi)支下確認(rèn)的員工成本分別約12.8百萬(wàn)元、10.8百萬(wàn)元、21.1百萬(wàn)元、11.9百萬(wàn)元及15.4百萬(wàn)元；分別占其總開(kāi)支合計(jì)金額約60.7%、40.8%、37.6%、53.4%及56.1%。

眾安健康生活稱(chēng)，這是因?yàn)闃I(yè)務(wù)擴(kuò)張，員工人數(shù)增加以及勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格上漲所致。

03

還需注意的是，眾安健康生活與眾安集團(tuán)的關(guān)系，并不限于“母系依賴(lài)癥”這么簡(jiǎn)單。如和訊網(wǎng)剖析的，眾安健康生活的大量資金被眾安集團(tuán)占用。

?2018年至2020年的三年里，其每一年都要向包括眾安集團(tuán)在內(nèi)的關(guān)聯(lián)方墊款，2018年墊款的金額是1816.9萬(wàn)元，2019年是1975.5萬(wàn)元，2020年高達(dá)1.32億元。

同期上市的東原仁知和力高健康生活都投入了大量資金用于收并購(gòu)。而眾安生活服務(wù)在過(guò)去三年，僅用不超過(guò)200萬(wàn)的資金收并購(gòu)其他物業(yè)公司，部分原因或許在此。

眾安健康生活風(fēng)險(xiǎn)提示里說(shuō)：可能需要額外現(xiàn)金資源為持續(xù)增長(zhǎng)或其他未來(lái)發(fā)展（包括我們可能決定進(jìn)行的任何投資或收購(gòu)）提供資金。如資金需求超出財(cái)務(wù)資源，將須尋求額外融資或延遲計(jì)劃開(kāi)支。

現(xiàn)金流方面，2022上半年眾安健康生活減少明顯，為3704.2萬(wàn)元，2021年同期還是5098.8萬(wàn)元。

而眾安集團(tuán)自身的財(cái)務(wù)似乎也承壓。克而瑞數(shù)據(jù)透露，截止至2021年底，該司共持有現(xiàn)金177.5億元，企業(yè)借款總額約為169.9億元，其中一年以?xún)?nèi)債務(wù)占比21%，1-2年債務(wù)占比45%，2023年將會(huì)迎來(lái)償債高峰。

如此底色下，上市后的眾安健康生活能講出新故事嗎？