來源/丁祖昱評樓市

2023年1月10日，央行、銀保監會召開了銀行信貸工作座談會，強調保持房地產融資平穩有序，并實施改善優質房企資產負債表計劃。此后多部門也陸續強調，要促進金融與房地產正常循環、落實“金融16條”等。

隨后，1月16日萬科發布關于參與投資建萬住房租賃基金的公告，開啟了銀行與房企合作新模式，為房企融資打開了新思路。

值得注意的是，雖然當前優質房企及白名單房企融資開閘，但行業面融資仍未出現實質性回暖。

我們認為，目前出臺的各種融資政策，核心關鍵在于落地，不能“雷聲大雨點小”。

2023年1月10日，央行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，首次提出開展“資產激活”、“負債接續”“權益補充”、“預期提升”四項行動，重點推進21項工作任務，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。改善資產負債表計劃主要針對聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企。

次日，首批改善優質房企資產負債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠洋集團、金地集團、美的置業、杭州濱江在列。

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“四項行動”中“資產激活”重點聚焦“保交樓”，向優質房企加快政策性銀行保交樓專項借款和相關配套融資的投放，并通過并購貸款、地方政府或AMC紓困基金等方式收購存量資產注入增量資金來激活項目。

“負債接續”主要在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與優質房企充分協商推動存量融資的合理展期，改善其短期流動性。

而“權益補充”更多對應“第三支箭”，重在鼓勵房企通過股權融資方式來優化資本結構。

最后“預期提升”指滿足前三項行動方案后將有效防范優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，屆時購房者和金融機構等市場主體對房地產信心或將修復，房地產市場或趨于穩定。

在“四項行動”發布之后，多部門也陸續強調，要促進金融與房地產正常循環、落實“金融16條”等。

在央行、銀保監會在主要銀行信貸工作座談會上提出“四項行動”后不僅，2023年1月16日，萬科發布關于參與投資建萬住房租賃基金的公告。

公告稱，旗下子公司參與投資建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙），該基金募集規模為人民幣100億元。

其中建信租賃住房基金（母基金）認繳出資約80億元，萬科認繳出資約20億元，后續可能開放不超過30億元的額度向社會資本進行市場化募集，帶動各方資金共同提高房企資產流動性。

基金將投向經濟發展好、人口凈流入、租賃需求及支付能力較高的一二線城市，優先收購萬科集團的長租公寓資產，并兼顧市場化優質項目的收購。基金還將統一委托萬科旗下泊寓品牌進行高效運營，在進一步提升資產價值后，將通過市場化整售、公募REITs等退出安排實現投資收益。

雙方簽署了第一批合作項目的交易文件和合作協議，包括北京、上海、成都和武漢的6個已運營的萬科長租公寓項目，合作規模約24億元，后續將快速啟動第二批項目的合作。

此次建行與萬科的這種銀企合作模式，實質是將銀行資金、金融服務與房企資金、資產、品牌、管理等資源重新整合，進而盤活資產，形成更大的資金效應和品牌效應。

目前很多房企積極發債回血，該模式也不失為融資一大新思路。

長租公寓和商辦物業是銀行住房租賃基金投資的主要存量資產，龍湖、新城、旭輝、寶龍等典型房企旗下投資物業資產都較為豐富，且運營有道，已經形成自身的品牌特色，目前已具備達成銀企合作條件的優勢。

2022年10月以來，為了緩解房企資金壓力，進一步提振行業信心，監管層不斷加強對民營房企融資的支持力度。信貸、債券、股權融資各方面政策皆有所松動，紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。

從政策本身來看，信貸、債券、股權“三箭齊發”本身是到位的，但關鍵問題還在于落實。

據不完全統計，目前各大銀行對各大房企的累計授信額度超過5萬億，但是信貸資金到位非常少。

2021年下半年以來，受疫情沖擊、政策調控、市場遇冷、償債高峰期到來等多重因素影響，房地產行業流動性危機蔓延，整體信用風險顯著提升，不少銀行“踩雷”，業績遭受牽連，不良貸款率一路走高。因此，銀行雖然有授信額度，但在具體放貸過程中仍有一定的條件需要滿足。

從目前來看，要解決政策落地問題有兩個方面需要考慮，首先是對已經違約的房企，違約后是否仍有可能得到政策的支持，其中的條件與要求是什么。其次是中小房企，相對規模房企，中小房企的扛風險能力相對較弱，在目前整體市場壓力下，同樣需要一定的政策支持，對于這一塊該怎么進行。這兩個也是最大的難點。

綜合來看，雖然融資環境有所優化，但是短期內部分財務困難的房企仍較難獲得支持，絕大多數的房企則仍需繼續等待政策效果的傳導，再加上當前銷售疲軟仍未復蘇，流動性問題仍需要行業注意。

我們認為，要解決目前房企融資問題的關鍵還是在于政策“落地”，只有盡快、切實解決房企流動性問題，才能真正停止債務違約事件的發生。