今年以來(lái)，A股已經(jīng)有6家地產(chǎn)股出現(xiàn)了連續(xù)20個(gè)交易日股價(jià)低于1元，觸及面值退市新規(guī)，房企正面臨批量退市的命運(yùn)。

也有公司在苦苦支撐。

自4月首次跌破1元之后，*ST泛海3次瀕臨面值退市的邊緣，但總是在最后時(shí)刻被神秘資金拉起。

這只昔日市值千億的地產(chǎn)龍頭，仍然在跟命運(yùn)做最后的抗?fàn)帯?/span>

懸崖上的泛海

和大部分房企一樣，*ST泛海正面臨著成立30多年來(lái)最嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)。

2022年年報(bào)季，永拓會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)泛海出具了非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)報(bào)告，其中提到了公司嚴(yán)重的債務(wù)問(wèn)題：

截至2022年12月31日，*ST泛海未能按期償還的債務(wù)，加上子公司民生信托需要承擔(dān)賠償責(zé)任的金額，合計(jì)526.47億元，而其貨幣資金及其他可以短期變現(xiàn)的流動(dòng)性資產(chǎn)，不過(guò)170億。

如此嚴(yán)重的債務(wù)違約和償債壓力，難免讓債權(quán)人都失去了信心。

多方追訴之下，泛海被要求進(jìn)行資產(chǎn)重整以清償債務(wù)，同時(shí)大量資產(chǎn)被凍結(jié)乃至拍賣。僅債權(quán)人山東高速，先后申請(qǐng)凍結(jié)查封的泛海控股資產(chǎn)估值就接近200億元。

被凍結(jié)資產(chǎn)中，不乏泛海最為倚重的一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

今年3月份，泛海持有的35億股民生證券被山東濟(jì)南中院司法拍賣，競(jìng)買人為無(wú)錫國(guó)聯(lián)發(fā)展。至此，泛海對(duì)民生證券的持股已經(jīng)不到1%，已徹底失去了手頭最優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)的控股權(quán)。

泛海旗下最值錢(qián)的樓市資產(chǎn)武漢中央商務(wù)區(qū)所控項(xiàng)目，如今也已被債權(quán)人輪番保全凍結(jié)拍賣，最終的結(jié)果大概率也將被債權(quán)人蠶食。

旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被凍結(jié)和拍賣之后，泛海不但失去了資產(chǎn)支配權(quán)和繼續(xù)融資的籌碼，也在影響投資者的信心。

今年以來(lái)，*ST泛海股價(jià)持續(xù)走低，目前市值僅有60億左右，不到歷史高峰期的10%。

▲*ST泛海月線圖? 來(lái)源：同花順

瘋狂的代價(jià)

泛海當(dāng)下的困境，直接原因無(wú)疑是多元化擴(kuò)張，以及實(shí)業(yè)向金融的轉(zhuǎn)型。

作為老牌房地產(chǎn)公司，*ST泛海曾經(jīng)是A股市場(chǎng)著名的白馬股之一，公司市值在2015年一度超過(guò)1000億，僅次于萬(wàn)科和保利，在A股地產(chǎn)股中高居第三位。

2014年，泛海戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由單一的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐步向“金融+房地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，上市公司名稱由泛海建設(shè)更名為泛海控股，建立金融帝國(guó)的圖謀昭然若揭。

2014年到2016年是泛海控股的“狂飆時(shí)刻”，為了獲得金融牌照，公司開(kāi)始了高質(zhì)押、高杠桿、狂收購(gòu)的擴(kuò)張之路。

三年時(shí)間，泛海系投資了45家上市公司和9家新三板企業(yè)，逐步控股了民生證券、民生信托、亞太財(cái)險(xiǎn)等113家金融子公司，旗下金融牌照包括信托、財(cái)險(xiǎn)、證券、期貨、公募基金、互聯(lián)網(wǎng)小貸、融資擔(dān)保、融資租賃等，儼然已成為全牌照金融帝國(guó)，比之當(dāng)初的“德隆系”，有過(guò)之而無(wú)不及。對(duì)于以地產(chǎn)起家、資金需求巨大的泛海來(lái)講，掌控金融資源無(wú)疑具有極大的誘惑。

但是，企業(yè)的轉(zhuǎn)型從來(lái)不是件容易事，泛海也不例外。

2016年-2019年，泛海控股的地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收從176億大降到22.09億，金融板塊收入占比逐漸超過(guò)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但是公司的總營(yíng)收從246億下降到125億，凈利潤(rùn)從31億下降到10.95億，金融業(yè)務(wù)顯然并沒(méi)有幫助泛海做大做強(qiáng)，反而惹來(lái)一堆麻煩。

2020年，民生信托旗下多個(gè)信托項(xiàng)目違約，點(diǎn)燃泛海的債務(wù)風(fēng)暴。短短幾年時(shí)間，民生信托相繼踩上了金凰珠寶百億假黃金、新華聯(lián)債券逾期、中建五局“蘿卜章”、漢能集團(tuán)、凱迪生態(tài)、*ST恒康、匯源果汁等多顆大雷，投資損失已不能用“點(diǎn)兒背”來(lái)形容。

無(wú)奈之下，泛海只能重拾地產(chǎn)業(yè)務(wù)。最近2年來(lái)，泛海的地產(chǎn)板塊重新成為第一大營(yíng)收來(lái)源，只是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)早已不能重回昔日輝煌，也不夠支撐公司四處擴(kuò)張所需的巨大資金需求。

2020年，泛海出現(xiàn)上市以來(lái)首次年度虧損，隨后兩年虧損持續(xù)擴(kuò)大。2020-2022年，泛海控股總計(jì)虧損高達(dá)273億，比此前公司近30年的盈利總和還要多。

截至今年一季度，*ST泛海的總資產(chǎn)1012億，不到歷史高峰期的一半，而負(fù)債仍高達(dá)1024億，公司資產(chǎn)負(fù)債表急劇惡化，已經(jīng)進(jìn)入資不抵債的狀態(tài)。

▲*ST泛海的凈資產(chǎn)走勢(shì)? 來(lái)源：同花順

事實(shí)上，泛海的金融投向以及與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的期限錯(cuò)配，早就為其債務(wù)危機(jī)埋下了伏筆。

一方面，泛海的金融資產(chǎn)很大部分投向地產(chǎn)等高風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，而資產(chǎn)新規(guī)打破保本保收益和剛性兌付之后，公司賴以融資的資金池模式難以為繼，金融板塊的風(fēng)險(xiǎn)敞口逐漸暴露。

另一方面，泛海的地產(chǎn)業(yè)務(wù)大多是高投入、長(zhǎng)周期的商業(yè)地產(chǎn)，并不能很快帶來(lái)現(xiàn)金流，而金融業(yè)務(wù)往往是高息兌付的短期產(chǎn)品，一旦出現(xiàn)信任危機(jī)，失去造血能力，很容易就會(huì)出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。

大佬的底牌

債券人對(duì)*ST泛海提出重整而非破產(chǎn)程序，投資者對(duì)這只昔日牛股還心存希望，很大程度是把寶押在公司實(shí)控人盧志強(qiáng)身上。

作為曾經(jīng)的山東首富和A股市場(chǎng)控股市值第一的超級(jí)大佬，盧志強(qiáng)過(guò)去不僅不缺錢(qián)，還多次充當(dāng)過(guò)“白衣騎士”。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的上市、聯(lián)想市場(chǎng)化的背后，都有盧志強(qiáng)的出手相助。

如今到了泛海的危難時(shí)刻，盧志強(qiáng)似乎并沒(méi)有迎來(lái)自己的白衣騎士，他能倚賴的是跟隨他多年的老員工。

5月4日晚間，泛海控股連發(fā)2條增持公告，其控股股東及一致行動(dòng)人，以及8位董監(jiān)高人員，將于3個(gè)月內(nèi)，通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)以集中競(jìng)價(jià)的方式，增持最高1.3億元股份。8位高管當(dāng)中，包括泛海控股董事長(zhǎng)欒先舟和總裁劉國(guó)升在內(nèi)，都在公告發(fā)出后的一個(gè)多月時(shí)間里累計(jì)增持超過(guò)2400萬(wàn)元，用真金白銀為盧老板留住最后的希望和體面。

彼時(shí)，泛海控股即將被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示及其他風(fēng)險(xiǎn)警示，其股價(jià)已經(jīng)連續(xù)十幾個(gè)交易日低于1元，距離面值退市的大限，僅一步之遙。此條增持公告和隨后的資金注入，如一劑強(qiáng)心針，終于把泛海暫時(shí)拉出了退市泥潭。

為了給泛海續(xù)命，盧志強(qiáng)開(kāi)始不斷變賣旗下資產(chǎn)，回籠資金。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近兩年來(lái)，泛海系通過(guò)出售資產(chǎn)總共變現(xiàn)的資金達(dá)到300多億元。

2021年12月，泛海控股的母公司泛海集團(tuán)轉(zhuǎn)讓2.1億股民生銀行股權(quán)給廈門(mén)國(guó)際銀行股份有限公司，變現(xiàn)超過(guò)6億元；今年3月，民生證券的股權(quán)交易的成交價(jià)格91.05億元，預(yù)計(jì)將產(chǎn)生投資收益約35.48億元（具體須以經(jīng)審計(jì)后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。

此外，從2021年下半年開(kāi)始，泛海集團(tuán)所持泛海控股的股份也不斷被質(zhì)押、凍結(jié)和拍賣，到2022年底，泛海集團(tuán)持股比例已經(jīng)下降到55.96%，相比2021年5月份下降了13%。

地產(chǎn)項(xiàng)目方面，泛海先后出售了地處武漢的泛海創(chuàng)業(yè)中心和地處武漢中央商務(wù)區(qū)的一宗土地；泛海釣魚(yú)臺(tái)酒店的部分股份、浙江民生金融中心的部分股份、IDG的部分股份。

盧志強(qiáng)的手頭其實(shí)還有不少資產(chǎn)，光土地儲(chǔ)備總計(jì)就有100.49萬(wàn)平方米，項(xiàng)目分別位于武漢、北京、沈陽(yáng)和美國(guó)夏威夷。

泛海系的資本版圖里，仍有中國(guó)銀行、交通銀行、國(guó)泰君安、阿里巴巴、奇虎360、九芝堂等四十余家有著良好流動(dòng)性的上市公司，以及還未上市的螞蟻集團(tuán)的股份。

盧志強(qiáng)要挽救泛海大廈于將傾，最終的希望是地產(chǎn)的復(fù)蘇和資本市場(chǎng)的回暖。時(shí)間或許還有，因?yàn)?ST泛海實(shí)施重整將有利于公司化解退市風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，企業(yè)進(jìn)入重整程序后，附利息的債權(quán)自重整申請(qǐng)受理之日起停止計(jì)息，同時(shí)高額債務(wù)將有可能得到展期處理，泛海控股的短期債務(wù)的償付壓力將因此得以大大緩解。

正在和時(shí)間賽跑的泛海和盧志強(qiáng)，此刻最迫切的愿望可能是：

昔日的眾多大佬盟友，能不能適時(shí)伸出援手。