文/樂居財經 作者/王敏

樓市新政落地后，有千萬級二手房當晚簽約，多個售樓處24小時不打烊。

12月14日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行等五部門14日聯合印發了《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》），調整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統一降至30%；二套房則按城六區和非城六區劃分，首付比例分別為50%和40%。

（12.14北京樓市新政前后對比）

下調最低首付款比例降低了居民購買住房的資金門檻，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。同時，此次調整取消了房價過快上行階段北京市對房貸年限的從嚴管控，由目前最長25年恢復至30年。

此外，商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整，按11月貸款市場報價利率（LPR）計算，首套房貸利率最低為4.2%。

此次優化的另一內容，就是調整普通住宅認定標準。

《通知》明確，對普宅認定標準進行優化。北京市現行普宅標準為2014年發布，沿用了9年的普通住宅認定標準，已不適用當前形勢，群眾反映比較集中。

此次調整結合市場變化，對普宅的建筑面積、價格標準進行了適當上調。調整后，小區建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在144平方米（含）以下，5環內成交價格在85000元/平方米（含）以下、5-6環成交價格在65000元/平方米（含）以下、6環外成交價格在45000元/平方米（含）以下的住房視為普宅；全市普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值稅優惠政策。

也就是說，北京普通住宅認定不再看總價。

“繼‘認房不認貸’后，此次再次調整相關政策，既是落實央行、國家金融監督管理總局文件精神，也是適應北京房地產市場的實際情況，目的就是更好地滿足剛性和改善性住房需求?！笔凶〗ㄎ嚓P負責人表示。

同日，在北京發布樓市調整政策后，上海也出臺了新政。

上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市財政局、市稅務局聯合印發《關于調整本市普通住房標準的通知》，規定可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

此外，上海優化差別化住房信貸政策。一是首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減10個基點，最低首付款比例調整為不低于30%。

二是二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加30個基點，最低首付款比例調整為不低于50%。

同時，為支持推進“五個新城”和南北轉型重點區域高質量發展，促進產城融合、職住平衡，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加20個基點，最低首付款比例調整為不低于40%。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，下調首付比例不僅提高了購房者的購買力，也落實了區域方面的差異化政策，更有利于促進中心城區人口疏解，促進職住平衡。“此次政策說明，根據城六區和非城六區做了差異化政策，有助于各地根據實際情況落實購房政策?！?/span>

“執行差別化的首付比例，是2017年為抑制投資投機需求、落實‘房住不炒’定位所采取的調控措施，從當時看也的確穩定了市場預期，讓樓市快速降溫?！睒I內人士分析。

招聯首席研究員董希淼表示，在房地產供求關系發生重大變化的情況下，適時地調整房地產政策是必要的。京滬兩地政策調整向市場傳遞出穩定房地產的積極信號，有助于提振房地產市場的預期和信心。

國家統計局數據顯示，2023年10月，北京市二手房價格同比下跌0.2%，為2019年4月以來首次；2023年7月至10月，上海二手房價格連續四個月同比下跌。

機構人士預測，執行新標準后，目前市場上可被認定為普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成。

市場分析認為，在接下來的一段時間內，北京樓市依然會相對平穩。

對于上海市的政策調整，嚴躍進表示，其力度符合市場預期，會帶來非常好的市場反饋。

據滬上一中介門店經理介紹，“根據我們對后臺系統庫存房源的統計，新政出臺后，87%的房源是能夠馬上從非普通住宅變成普通住宅的。這也意味著這部分房源在交易時可直接省去增值稅。”而對政策敏感的客戶已于新政當晚出手。

據樂居財經獲悉，在此之前，9月8號，廣州率先把二套首付降到四成，把限購區域從9個區大幅縮小為5.5個區，現在外地客戶可以直接買入廣州核心區，新政后廣州新房成交量大幅上漲。

11月22日，深圳市住房和建設局發布《關于調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告》，深圳率先調整普通住房標準及二套住房最低首付款比例。即實施了三年的750萬元“豪宅線”被取消；調整二套住房最低首付款比例，由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。

新政后，11月深圳成交3133套二手房住宅，環比增加12.9%；成交面積307029平方米，環比增加15.7%。

如今，北上廣深，四個一線城市重新站在了一條起跑線上。

瑞雪兆豐年，年底最后一個月，北京、上海同步出臺了樓市刺激政策，后續力度或許超乎市場想象。