文/樂居財經(jīng) 作者/王敏

樓市新政落地后，有千萬級二手房當(dāng)晚簽約，多個售樓處24小時不打烊。

12月14日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行等五部門14日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》），調(diào)整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%；二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分，首付比例分別為50%和40%。

（12.14北京樓市新政前后對比）

下調(diào)最低首付款比例降低了居民購買住房的資金門檻，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。同時，此次調(diào)整取消了房價過快上行階段北京市對房貸年限的從嚴(yán)管控，由目前最長25年恢復(fù)至30年。

此外，商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整，按11月貸款市場報價利率（LPR）計算，首套房貸利率最低為4.2%。

此次優(yōu)化的另一內(nèi)容，就是調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

《通知》明確，對普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化。北京市現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)為2014年發(fā)布，沿用了9年的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，已不適用當(dāng)前形勢，群眾反映比較集中。

此次調(diào)整結(jié)合市場變化，對普宅的建筑面積、價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了適當(dāng)上調(diào)。調(diào)整后，小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在144平方米（含）以下，5環(huán)內(nèi)成交價格在85000元/平方米（含）以下、5-6環(huán)成交價格在65000元/平方米（含）以下、6環(huán)外成交價格在45000元/平方米（含）以下的住房視為普宅；全市普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時的增值稅優(yōu)惠政策。

也就是說，北京普通住宅認(rèn)定不再看總價。

“繼‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后，此次再次調(diào)整相關(guān)政策，既是落實(shí)央行、國家金融監(jiān)督管理總局文件精神，也是適應(yīng)北京房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，目的就是更好地滿足剛性和改善性住房需求。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

同日，在北京發(fā)布樓市調(diào)整政策后，上海也出臺了新政。

上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市財政局、市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，規(guī)定可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

此外，上海優(yōu)化差別化住房信貸政策。一是首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減10個基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

二是二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)加30個基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

同時，為支持推進(jìn)“五個新城”和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢撸鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)加20個基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，下調(diào)首付比例不僅提高了購房者的購買力，也落實(shí)了區(qū)域方面的差異化政策，更有利于促進(jìn)中心城區(qū)人口疏解，促進(jìn)職住平衡。“此次政策說明，根據(jù)城六區(qū)和非城六區(qū)做了差異化政策，有助于各地根據(jù)實(shí)際情況落實(shí)購房政策。”

“執(zhí)行差別化的首付比例，是2017年為抑制投資投機(jī)需求、落實(shí)‘房住不炒’定位所采取的調(diào)控措施，從當(dāng)時看也的確穩(wěn)定了市場預(yù)期，讓樓市快速降溫。”業(yè)內(nèi)人士分析。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，適時地調(diào)整房地產(chǎn)政策是必要的。京滬兩地政策調(diào)整向市場傳遞出穩(wěn)定房地產(chǎn)的積極信號，有助于提振房地產(chǎn)市場的預(yù)期和信心。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年10月，北京市二手房價格同比下跌0.2%，為2019年4月以來首次；2023年7月至10月，上海二手房價格連續(xù)四個月同比下跌。

機(jī)構(gòu)人士預(yù)測，執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，目前市場上可被認(rèn)定為普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成。

市場分析認(rèn)為，在接下來的一段時間內(nèi)，北京樓市依然會相對平穩(wěn)。

對于上海市的政策調(diào)整，嚴(yán)躍進(jìn)表示，其力度符合市場預(yù)期，會帶來非常好的市場反饋。

據(jù)滬上一中介門店經(jīng)理介紹，“根據(jù)我們對后臺系統(tǒng)庫存房源的統(tǒng)計，新政出臺后，87%的房源是能夠馬上從非普通住宅變成普通住宅的。這也意味著這部分房源在交易時可直接省去增值稅。”而對政策敏感的客戶已于新政當(dāng)晚出手。

據(jù)樂居財經(jīng)獲悉，在此之前，9月8號，廣州率先把二套首付降到四成，把限購區(qū)域從9個區(qū)大幅縮小為5.5個區(qū)，現(xiàn)在外地客戶可以直接買入廣州核心區(qū)，新政后廣州新房成交量大幅上漲。

11月22日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通告》，深圳率先調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)及二套住房最低首付款比例。即實(shí)施了三年的750萬元“豪宅線”被取消；調(diào)整二套住房最低首付款比例，由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。

新政后，11月深圳成交3133套二手房住宅，環(huán)比增加12.9%；成交面積307029平方米，環(huán)比增加15.7%。

如今，北上廣深，四個一線城市重新站在了一條起跑線上。

瑞雪兆豐年，年底最后一個月，北京、上海同步出臺了樓市刺激政策，后續(xù)力度或許超乎市場想象。