來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“三大工程”中“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為公司帶來(lái)了新的代建機(jī)會(huì)。

此外，于2022年成立代建平臺(tái)的龍湖集團(tuán)，其管理層認(rèn)為國(guó)內(nèi)代建有很大空間，并堅(jiān)定看好代建業(yè)務(wù)。

代建行業(yè)，不斷有新入局者。

就在今年1月，招商蛇口公告擬設(shè)立代建業(yè)務(wù)專業(yè)公司，統(tǒng)籌管理并開(kāi)展代建業(yè)務(wù)。濱江集團(tuán)也于去年三季度重啟代建航道。截至2023年年末布局代建的百?gòu)?qiáng)房企已達(dá)66家。

隨著入局者增多，代建細(xì)分賽道已經(jīng)形成，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局也將愈發(fā)激烈。

“代建第一股”綠城管理最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2023年新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積占當(dāng)年市場(chǎng)份額的20.4%，相比2022年下降了5個(gè)百分點(diǎn)。其管理層坦言，入局代建的企業(yè)越來(lái)越多，想要繼續(xù)保持20%份額占比的領(lǐng)先地位，需要更加努力去識(shí)別和抓住這些業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

代建正在從藍(lán)海變成紅海，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)格局漸漸發(fā)生一些變化。

房企加速入局代建賽道，始于2022年。

彼時(shí)，包括龍湖集團(tuán)、中梁集團(tuán)、華夏幸福、新城控股在內(nèi)的上市房企都在2022年下半年宣布開(kāi)展代建業(yè)務(wù)，開(kāi)啟快速擴(kuò)張的步伐。

龍湖集團(tuán)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，自2022年龍湖龍智造品牌發(fā)布以來(lái)，已累計(jì)獲取代建類項(xiàng)目90個(gè)，總建筑面積超1600萬(wàn)平方米。2023年，龍湖龍智造實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.7億元。

2023年，代建賽道持續(xù)擴(kuò)容。

去年2月一場(chǎng)年度經(jīng)營(yíng)會(huì)上，上坤集團(tuán)也官宣開(kāi)辟共建管理新賽道，并成立獨(dú)立的代建公司并推出“久筑共建”品牌。

同年8月，濱江集團(tuán)宣布重啟代建航道。濱江集團(tuán)實(shí)際是以代建起家，有著相對(duì)扎實(shí)的基礎(chǔ)，再加上其產(chǎn)品和品牌影響力，勢(shì)必會(huì)攪動(dòng)現(xiàn)有企業(yè)格局。

進(jìn)入2024年，隨著代建政策不斷下沉，多地均出臺(tái)或修訂了代建管理制度。再加上“三大工程”建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，以及紓困項(xiàng)目的增多，代建已成為房企業(yè)務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型的重要方向之一。

1月中旬，央企招商蛇口入局，宣布將設(shè)立代建業(yè)務(wù)專業(yè)公司，統(tǒng)籌管理代建業(yè)務(wù)，成為率先成立獨(dú)立代建平臺(tái)的央企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。

這些新入局代建的“新軍”將推動(dòng)代建行業(yè)格局發(fā)生變化。

從CRIC發(fā)布的2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力排行榜來(lái)看，和2023年上半年相比，TOP4代建企業(yè)比較穩(wěn)定，分別為綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地管理和華潤(rùn)置地，但對(duì)比2022年排行榜來(lái)看，華潤(rùn)置地取代了排在第四位的中原建業(yè)，而金地管理則從2022年的第五位升至第三位。

對(duì)比2023年上半年代建綜合能力排行榜，TOP30企業(yè)中，有4家代建企業(yè)新入局，分別為綠地控股、久筑共建、遠(yuǎn)洋建管和騰云筑科。

隨著代建賽道的競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來(lái)行業(yè)格局還將面臨新一輪洗牌。

相較于房地產(chǎn)主業(yè)，代建行業(yè)集中度更高。

CRIC發(fā)布的2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力排行榜可以很明顯的看出當(dāng)前代建行業(yè)的集中度。

綜合能力TOP30代建企業(yè)2023年新增簽約面積1.82億平方米，新增簽約面積超1000萬(wàn)平方米的企業(yè)共有7家，這7家企業(yè)新增簽約面積占TOP30企業(yè)的60%。

其中，綠城管理和中原建業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模在代建企業(yè)中遙遙領(lǐng)先。綠城管理2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告披露數(shù)據(jù)顯示，2023年新拓代建項(xiàng)目合約總建筑面積3528萬(wàn)平米，已連續(xù)八年市占率超20%。

從總合約建筑面積來(lái)看，代建業(yè)務(wù)仍然集中在少數(shù)企業(yè)手中。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2023年末，TOP30企業(yè)代建總合約建筑面積已超7億平方米。其中超過(guò)5000萬(wàn)平方米的有5家，合計(jì)面積達(dá)4.12億平方米，占TOP30企業(yè)總規(guī)模的55%。

入榜的30家代建企業(yè)，超四成企業(yè)總合約建筑面積不足1000萬(wàn)平方米。

新入局的企業(yè)增加的背景下，將不斷推動(dòng)代建業(yè)務(wù)進(jìn)入快車(chē)道，企業(yè)之間的差距也將被縮小。

TOP30企業(yè)中，既有在代建領(lǐng)域深耕多年的企業(yè)，如綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)等，這些企業(yè)布局時(shí)間較早，已形成了較為完整的產(chǎn)品體系與業(yè)務(wù)模式。還有新入局的代建企業(yè)，如旭輝建管、龍湖龍智造等，這些企業(yè)代建業(yè)務(wù)擴(kuò)張時(shí)間相對(duì)較晚，但發(fā)展迅猛。

TOP30代建企業(yè)中，民營(yíng)代建企業(yè)數(shù)量占比達(dá)到了67%。?

2022年以來(lái)，土地投資“國(guó)進(jìn)民退”，2023年民企拿地金額占拿地金額百?gòu)?qiáng)比例的比例僅為20%，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企有半數(shù)在去年沒(méi)有拿地。

民營(yíng)房企在投資拿地減少之后，充分利用并保持企業(yè)的品牌和運(yùn)營(yíng)能力，嘗試布局代建板塊，通過(guò)代建業(yè)務(wù)獲取額外收入和利潤(rùn)，同時(shí)提升市場(chǎng)占有率，從而實(shí)現(xiàn)新的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

代建細(xì)分賽道已經(jīng)形成，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局也將愈發(fā)激烈。

在眾多新賽道中，代建有輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高成長(zhǎng)、抗周期等特點(diǎn)，是探索房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的重要方向，參考海外地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，代建或?qū)⒊蔀榈禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式之一。

不過(guò)，代建也并不是一門(mén)容易做的生意，入局企業(yè)需要從產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)等各方面出發(fā)，苦修內(nèi)功，形成自己的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。

隨著代建行業(yè)發(fā)展，為加速規(guī)模擴(kuò)張、實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，“資源型”戰(zhàn)略合作將成為代建企業(yè)發(fā)展一大趨勢(shì)。?