文|樂居財經 作者|吳文婷

近日，某銀行在官微發布“房貸利好政策來啦”一文，介紹了4種特色還款方式，包括“二階段還款方式”、“雙周供”、“輕松還”和“氣球貸”。

其中，該銀行重點介紹了“二階段還款方式”，這種方式前三年內只需按月付息即可，第四年開始至貸款期結束之間，需要按月等額本息還款。貸款期限在10-30年之間。目前適用的城市有上海、廣州、杭州等。

不過，目前在該銀行官微已查不到此文，但在其合肥分行官微仍可見此文。

前不久，網傳建設銀行可以辦理個人商品住房貸款“先息后本”還款方式，最多延長2年，每個月可最低還款1元，以此降低購房者月供壓力。

針對此事，金融一線引述建設銀行北京地區某房貸中心工作人員的說法：“確有此事，最長可申請2年，期間僅支付利息及最低1元的本金，2年后仍需正常償還銀行本息。”

據媒體梳理統計，建設銀行、工商銀行、郵儲銀行等多家銀行也有房貸“先息后本”還款方式存在。例如，建設銀行的“輕松供”、“尾期還”，興業銀行的“隨薪供”等。上述還款模式多在2022年上線，目前多數仍存在。

實際上，“先息后本”并非新鮮事，與常規的等額本金、等額本息相比，“先息后本”的還款模式最大用途就是提供“緩沖期”，在最開始的時間內月供壓力較小，但實際支付的本金和利息總額更高。

值得注意的是，以“氣球貸”為例，一般都是用于周期比較短的經營貸或者消費貸，其貸款用途不能流向房地產。早在2011年前后，個人按揭貸款的“氣球貸”模式就因其計息方式、契合炒房等問題被監管部門喊停。

在業內普遍看來，上述模式近年“重出江湖”，或與銀行房貸業務逐漸縮水、業績壓力增大有關。房貸規模縮水、利率內卷至極限的背景之下，不少銀行通過各類創新產品試圖突圍“攬客”。

數據顯示，截至2023年年末，國有六大行個人住房貸款（按揭貸）余額合計約為26.43萬億元，同比減少約5166億元。除郵儲銀行外，其他五大行個人住房貸款規模均出現下滑。

自2024年以來，重點城市陸續松綁或者全面取消限購，尤其是在5月17日，史上最大力度降息降首付出現，保交樓、去庫存等政策相繼出臺。

據貝殼研究院發布報告顯示，2024年5月，百城首套主流房貸利率平均為3.45%，較上月下降12BP；二套主流房貸利率平均為3.90%，較上月下降26BP。

5月，首二套主流房貸利率較2023年同期分別回落55BP和101BP，同比保持下降，同時這也是百城二套房平均利率自2019年以來，首次進入“3字頭”。

華福證券研究所金融首席分析師張宇認為，隨著按揭貸款利率的持續調降，按揭貸款資產的利差也已經下降到較低的水平，銀行卷“價格”的空間越來越小。各家銀行勢必會不斷優化產品設計以及改善服務體驗等來爭奪客戶。“先息后本”的還款方式能夠減輕居民前期還貸的壓力，滿足新市民購房安居需求，在當下產品中具備創新性，預計未來各家銀行會推出更多的創新舉措來吸引客戶。

不過，易居研究院研究總監嚴躍進指出，若隨意發放此類貸款，則很容易造成一種錯覺，即還款壓力不大。因為若是后續收入狀況不及預期，其壓力會變得越來越大，會產生不可控的貸款違約和金融風險問題。