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63億,港交所買樓了

2025-04-29 11:47:10
融中財經(jīng)
關(guān)注
2025-04-29

港股IPO,爆了!

作者 | 顧白? 編輯?|?吾人??來源?|?融中財經(jīng)

港交所“抄底”香港寫字樓?

4月24日,“港交所”公布消息稱,耗資63億港元,向香港置地購入“中環(huán)交易廣場”一期相關(guān)物業(yè),作為集團總部及辦公室。過去40年港交所一直在中環(huán)交易廣場租賃辦公樓層。此次是由其全資附屬公司Aurora出面,包括交易廣場一期(第一座)第42樓至50樓連平臺物業(yè),實用面積總14.7萬平方呎。

這也是繼香港證監(jiān)會2023年以54億港元從太古地產(chǎn)購入港島東中心12層樓層后,再由金融監(jiān)管機構(gòu)買入寫字樓自用。港交所主席唐家成表示,今年適逢港交所上市25周年,建設(shè)總部,不但提升交易廣場作為金融地標(biāo)的地位,也顯示港交所對香港作為國際金融中心的長期支持和信心。

香港作為連接祖國內(nèi)地與世界的超級聯(lián)系人,今年政府工作報告中直接提出,要全面深化中國香港國際交往合作,更好融入國家發(fā)展大局,保持香港、澳門長期繁榮穩(wěn)定。港交所作為香港金融基礎(chǔ)設(shè)施的核心機構(gòu),其投資行為當(dāng)然也可被解讀為對本地經(jīng)濟的信心。

截至2025年3月20日,港交所共迎來42家企業(yè)IPO,募資總額達897億港元,這一數(shù)字不僅超過了2024年全年的1.5倍,也反映了市場對港股IPO活動的高度熱情。僅在剛剛過去的4月21-27日一周內(nèi),就有8家公司遞表港交所,3家公司通過聆訊和1家公司招股。短短一個月更是有超30家中國創(chuàng)新企業(yè)集體向港交所發(fā)起IPO沖擊。

“這波港股高潮,從市場環(huán)境的改善以及政策層面的導(dǎo)向共同推進,形成了默契配合?!比A南某地國資控股平臺相關(guān)負責(zé)人陳景瑞告訴記者。其實自去年中國證監(jiān)會就已經(jīng)開始從政策層面加大支持內(nèi)地龍頭企業(yè)赴港上市。而港交所從多個層面加速改革,做好了迎接更多中國企業(yè)IPO的準(zhǔn)備,尤其今天A股收緊、美股不明的市場環(huán)境下,港交所為給更多尋求“A+H”上市機會的企業(yè),IPO審批已經(jīng)從2022年61天縮減至28天,幾乎減半。

當(dāng)然,部分中國企業(yè)赴港上市背后,或也存在無奈之舉?!疤貏e是現(xiàn)在很多企業(yè)都存在對賭、回購壓力,赴港上市或能暫時解決這類生死存亡的難題。也給背后VC/PE機構(gòu)股東多一個退出選擇?!标惥叭鹫f道。

63億“買+租”14層樓,做永久總部

此次港交所的出手,被認為是最大型的商用辦公室交易之一。

“此次收購交易廣場相關(guān)樓層作為永久辦事處,為港交所提供了一個難得的戰(zhàn)略投資機會,也彰顯了港交所支持中國香港作為國際領(lǐng)先金融中心發(fā)展的長期承諾?!?/span>

近年來港交所一直扎根于香港中環(huán)交易廣場租賃辦公樓層,長達40年之久。梳理時間線,交易廣場是置地公司于1985年竣工的一個商業(yè)項目,其底層大廳曾專門用作聯(lián)交所交易大堂。2018年,該交易大堂改建為香港金融大會堂,用于舉辦標(biāo)志性的敲鑼上市儀式及各類金融活動。在中國香港特區(qū),“購買加租賃”相結(jié)合的混合模式,其實是不少金融行業(yè)企業(yè)應(yīng)對不同房地產(chǎn)周期的選擇之一。

圖片


從公告來看,港交所斥資63億港元,向置地公司購入中環(huán)交易廣場一期9層辦公樓連平臺部分鋪位,作為其永久總部,涉實用面積14.7萬方呎,相當(dāng)于平均呎價42849港元。

此次交易,包括交易廣場一期第42樓至50樓共9層辦公室,以及1樓及2樓與香港金融大會堂相鄰的部分區(qū)域,即平臺多個鋪位,辦公室樓層預(yù)計12至18個月內(nèi)分階段完成交易,平臺物業(yè)則料今年9月或之后完成收購。

除了買入上述物業(yè),港交所亦與置地簽署新的長期租約,租用交易廣場第2座的5層辦公室,租賃期為9年,該5層樓面現(xiàn)時已由港交所使用。而港交所買入的9層辦公室,部分樓面有其他租客,在租約期滿之后,都會由港交所收回自用,然后把租用交易廣場其他樓層的員工,遷入這9層自置物業(yè)之內(nèi)。

換言之,港交所透過“買+租”安排,總共使用交易廣場14層樓面作為總部。而位于平臺層的6個鋪位,日后將改建成連接金融大禮堂的接待大堂,以提升訪客體驗。此外,第一座天臺日后亦會設(shè)立港交所標(biāo)志。港交所表示,港交所將以內(nèi)部資源支付全部代價,目前已支付10%定金。

另外,置地承諾額外投入4億元,用于優(yōu)化與港交所相關(guān)的周邊設(shè)施,包括設(shè)立港交所專用接待大堂,直接連至香港金融大會堂,及公眾區(qū)域設(shè)置帶有港交所品牌的標(biāo)志,未來數(shù)年完成。截至2024年底,港交所賬面上持有現(xiàn)金及等價物約1,343.65億元,在其2024年度報告內(nèi)未見持有任何物業(yè)。

港股IPO,爆了!

4月15日,ADC明星企業(yè)映恩生物登陸港交所,IPO首日暴漲113%,創(chuàng)下2022年以來18A企業(yè)最大融資規(guī)模創(chuàng)下最大融資規(guī)模。但光環(huán)背后,是3年虧損18億、對賭壓頂?shù)纳谰帧绻?025年前無法上市,投資者將以10%-30%的年利率贖回股份。

4月14日,“卡游”公司更新招股書再度向港股IPO發(fā)起沖擊??ㄓ卧?021年6月獲得紅杉和騰訊以A輪優(yōu)先股方式入股,對價1.4億美元,卡游整體估值高達9億美元。該筆投資內(nèi)含對賭贖回條款,其中提及一個時間點為“優(yōu)先股發(fā)行日期起計第五周年”,即2026年。若雙方約定條款沒有完成,投資者可要求卡游贖回全部或部分發(fā)行在外的優(yōu)先股,而每股優(yōu)先股的贖回價格將再加上自適用發(fā)行日期起按股份發(fā)行價每年8%的利率計算應(yīng)計利息。

這些都并非個例。時間線再拉長,無獨有偶,3月7日,保險中介機構(gòu)“手回集團”第三次遞表港交所,該公司曾于2024年1月、7月兩度遞表港交所但均未果。從最新招股書看,手回集團或也迫于對賭協(xié)議而急于IPO。

招股書顯示,該公司在A輪、B輪、C輪融資中與投資者約定了撤資權(quán)在內(nèi)的特殊權(quán)利條款。若IPO失敗,投資者可根據(jù)上述條款行使撤資權(quán),屆時手回集團需履行回購股份的義務(wù)。手回集團投資者中不乏歌斐資產(chǎn)、經(jīng)緯創(chuàng)投等知名機構(gòu)。截至2024年末,手回集團擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為1.13億元。而在三輪融資中,公司合計獲得1.35億元融資。若公司后續(xù)未能通過自身業(yè)務(wù)實現(xiàn)“造血”,或?qū)o法履行對上述投資者的回購義務(wù)。

此外還有,今年2月,周六福自2019年來第五次嘗試進入資本市場,再次向港交所遞交了招股書。從A股轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股,這份執(zhí)著背后或也是因為李氏兄弟對賭失敗回購1.6億元股。

不以退出為目標(biāo)的投資,都是耍流氓。

如今,VC/PE們都在急等退出,但是,有關(guān)對賭、回購的話題近兩年屢屢引爆創(chuàng)投圈,越來越多的訴訟和撕逼故事發(fā)生在VC/PE機構(gòu)與被投企業(yè)之間。今天,DPI越來越成為LP甄別GP的必選項。映射到退出方面,不少VC/PE開始重新思考退出策略。據(jù)記者了解,當(dāng)前市場上不少機構(gòu)都在考慮并購等方式退出項目。

華南某國資背景機構(gòu)合伙人趙亮告訴融中,“退出方式上,一定還是優(yōu)先推動符合條件的優(yōu)質(zhì)項目走IPO道路。不過,受基金存續(xù)期影響,部分優(yōu)質(zhì)項目也會考慮通過產(chǎn)業(yè)并購、上市公司并購的方式退出。“除了IPO,沒有一個項目是不能‘賣’的。不過,一二級市場投資獲利邏輯畢竟不同。IPO減持也要綜合考慮市場流動性、產(chǎn)業(yè)周期等影響因素,所以不少VC機構(gòu)會選擇在Pre-IPO前搶先清倉,能退出的時候抓緊退出。”

像是溜溜梅母公司溜溜果園,4月16日向港交所遞交招股書,也是其在2019年A股上市折戟后,再次向資本市場發(fā)起沖擊。有意思的是,成立至今,溜溜果園合計獲得四輪融資。其中,紅杉資本曾于2015年斥資1.35億元參與溜溜果園A輪投資,成為公司第三大股東。但在2024年6月,溜溜果園以減資方式回購紅杉全部股權(quán),并于2025年1月完成減資登記(減資10,588,235元)。減資完成后,紅杉不再是溜溜果園股東。換句話說,紅杉陪跑9年后清倉退出,溜溜果園“倉促”啟動IPO。

毋庸置疑,VC/PE對賭,或是這波港股上市潮的主要動力之一。

“喜迎”中概股回流

香港財政司司長陳茂波在4月13日的司長隨筆上表示,針對全球最新變化,已指示證監(jiān)會和港交所做好準(zhǔn)備,若于海外上市的中概股希望回流,必須讓香港成為它們首選上市地。

目前,在美國上市的中概股約有400家,其中約20家中概股完成美國和香港兩地上市。

去年,為配合《關(guān)于加強監(jiān)管防范風(fēng)險推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》,證監(jiān)會與香港方面再次深化合作,采取5項措施進一步拓展優(yōu)化滬深港通機制、助力香港鞏固提升國際金融中心地位,共同促進兩地資本市場協(xié)同發(fā)展。其中,非常重要的一條就是“支持內(nèi)地行業(yè)龍頭企業(yè)赴港上市融資”。

為了吸引內(nèi)地企業(yè)和新興市場企業(yè)赴港上市,港交所自身也在提升市場效率和流動性方面做出一系列改革。過去12個月,港交所IPO審批時間,從中位數(shù)縮減至28天,相較于2022年的61天,幾乎減半。此外,港交所和香港證監(jiān)會還為高市值A(chǔ)股上市公司開辟快速通道,“A+H”持續(xù)得到青睞。

上個月,蜜雪冰城在港交所主板掛牌上市,上市前以5324倍的融資認購倍數(shù)、1.84萬億港元認購金額刷新港股市場新股認購紀錄。上市后近1500億港元市值,遠超過奈雪的茶、茶百道、古茗三家港股茶飲企業(yè)市值總和。除蜜雪冰城,泡泡瑪特、老鋪黃金等消費股,以及阿里、騰訊、小米、地平線等科技股也迎來股價暴漲。

今年以來,恒生科技指數(shù)、恒生指數(shù)漲幅已領(lǐng)跑全球。截至3月24日收盤,恒生科技指數(shù)年內(nèi)飆漲超26%,位居全球資產(chǎn)表現(xiàn)榜首,恒生指數(shù)漲幅也達18%,創(chuàng)近三年新高,且領(lǐng)漲亞太乃至全球市場。隨著港股交易開啟“狂飆”模式,不少企業(yè)計劃抓住窗口期,把赴港IPO納入日程。老鄉(xiāng)雞、八馬茶業(yè)、滬上阿姨、周六福、奇瑞汽車等都已遞表港交所,同時還有寧德時代、海天味業(yè)、安井食品、三花智控、賽力斯等謀劃赴港二次上市。

事實上,香港已為接住這波中概股回流做好準(zhǔn)備。當(dāng)然,部分中國企業(yè)赴港上市背后,或也存在無奈之舉。華南某地國資控股平臺相關(guān)負責(zé)人陳景瑞告訴記者,“這波港股高潮,從由市場環(huán)境及政策層面導(dǎo)向共同推進。但其實很多創(chuàng)新企業(yè)現(xiàn)在都存在對賭、回購壓力,赴港上市能暫時解決這類難題,也能給背后VC/PE股東多一個退出選擇。”


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