來源|丁祖昱評樓市

拍賣網站顯示，這處法拍房為上海市長寧區新華路329弄30號1幢及2幢花園住宅，房產的總建筑面積為535.04平方米，其中1幢建筑地上三層，建筑面積為426.6平方米，2幢建筑地上兩層，建筑面積為108.44平方米。

這兩棟花園洋房起拍價2.5億元，共2人報名，保證金2500萬元。經過19輪競價，最終以2.7億元成交，溢價率約8%。

雖然這兩棟花園洋房是近幾年以來，上海法拍房市場中最貴的房屋之一，但無論是總價還是單價，均未打破此前上海老洋房成交紀錄。

CRIC數據顯示，2025年至今，典型城市法拍房成交率整體下行，不及2024年同期，2025年4月典型城市法拍房成交1244套，環比下降61%，同比下降71%，創2024年以來月度新低。

同時，據CRIC抽樣調查數據，4月法拍房成交率16%，為2025年至今最低。法拍房交易熱度整體回落。

主要原因還是折價率下行所致（折價率為相比原價價格折讓比例），目前法拍房市場買賣雙方對資產價值的認知逐漸趨近理性。

2025年4月22日，上海掛拍了一宗關注度較高的高總價法拍房標的，起拍價2.5億元，單價47萬元/平方米。為長寧區新華路的兩棟花園洋房，1925年竣工，已有百年歷史。

目前上海同類保存完好且可交易的老洋房僅約50幢，且多數為私人持有，公開流通極少。這兩棟花園洋房所屬區域曾是多國領事館及僑民聚居地，歷史文化底蘊深厚。

原房主已經破產，房產產權清晰，且擁有完整產權，此前曾以3.5億元掛牌二手房市場，但未能成交，此次起拍價較先前二手房市場掛牌價下調28.6%。

2025年5月27日，經過19輪的競價，最終以2.7億元的總價成交，成交單價高達50.46萬元/平方米。

從總價來看，2.7億元的成交總價未明顯高于上海同類老洋房及部分別墅項目，從單價來看，50.46萬元/平方米的成交單價在上海整體市場來說相對較高，但仍未打破此前成交紀錄。

雖然自長寧區新華路兩棟花園洋房掛牌起，市場對法拍房的關注度出現了明顯提升，但從成交來看，2025年至今典型城市法拍房成交規模仍在下降。

CRIC數據顯示，2025年4月典型城市法拍房成交1244套，環比下降61%，同比下降71%，創2024年以來月度新低。同時，競拍熱度也出現回落，66%的房源溢價成交，環比下降12個百分點。

具體到城市來看，目前深圳法拍房無論是成交套數還是成交金額都躍居首位，達60套、4.6億元；上海4月法拍房成交套數僅40套，成交金額1.6億元。

據CRIC抽樣調查數據，4月法拍房成交率16%，較上月下降3個百分點，同比持平。結合成交中溢價比例下降的事實來看，法拍房交易的熱度事實上整體呈回落趨勢。

分城市來看，重點城市中僅有寧波、蘇州成交率超過20%，在10-20%之間的城市也僅有7個，大量城市4月法拍房成交率已經跌至10%以下。

從折價率來看，4月掛拍法拍房平均起拍折價率為27.8%，環比下降0.7個百分點，延續下降之勢；成交法拍房平均折價率31.3%，環比下降3.0個百分點，并創下2024年四季度以來新低。

掛拍折價率和成交折價率相差3.6個百分點，較之前有所收縮，法拍房供求雙方的價格認知再度趨同。

整體來看，當前法拍房參拍者對于房源的選擇較以往更加苛刻，當前成交的房源，更多的還是那些本身品質較佳，宜居性或未來轉手預期更好的房產，而那些存在較多瑕疵且有高折扣的房產，難以獲得購房者的青睞。

一方面是市場“擇優而購”特征凸顯，另外一方面是隨著國內外經濟環境的動蕩變化，作為與高凈值、資產管理群體相關性更密切的房產賽道，未來法拍房市場中核心稀缺資產將受到更多高凈值群體以及國內外投資機構的關注。