來源|丁祖昱評樓市

這是事關布局城市發(fā)展的最高規(guī)格會議。上一次召開中央城市工作會議，是在10年前。

而自1962年至今，中央城市工作會議共舉行了五次，從明確對城市的基本認知到經歷世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程之后，此次會議再一次為新時代城市發(fā)展建設定向領航。

此次中央城市工作會議提到了兩個變化：我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

同時，會議明確七個重點任務，與房地產有關的內容有以下幾個方面：

1、發(fā)展組團式、網絡化的現(xiàn)代化城市群和都市圈

2、分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，繼續(xù)推進農業(yè)轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展

3、高質量開展城市更新

4、加快構建房地產發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造

5、嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平

6、完善歷史文化保護傳承體系，完善城市風貌管理制度

房地產業(yè)與城市建設發(fā)展一脈相承，城市的變化對房地產市場將產生重要的影響。在推動房地產業(yè)止跌回穩(wěn)、構建房地產發(fā)展新模式的重要關口，中央城市工作會議將對新時期房地產業(yè)發(fā)展方向產生五個方面的影響。?

此次中央城市工作會議再度召開有一個重要的背景。

黨的十八大以來，我國推動城市發(fā)展取得歷史性成就。數(shù)據(jù)顯示，我國常住人口城鎮(zhèn)化率從2012年的53.1%提高到2024年的67%，9.4億人生活在城鎮(zhèn)；2013年到2024年，我國累計實現(xiàn)城鎮(zhèn)新增就業(yè)超過1.5億人。

在新型城鎮(zhèn)化進程中，新市民住房需求不斷釋放，為房地產業(yè)持續(xù)20年的高速發(fā)展提供堅實支撐，到2024年全國城鎮(zhèn)人均住房面積達到40平方米，國內生產總值超過1萬億元的城市達到了27個。

會議指出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。在部署城市工作七個方面的重點任務中提到“著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系”，并明確“分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，繼續(xù)推進農業(yè)轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。”

從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期之后，農業(yè)轉移人口市民化的進程不會停滯。這意味著，繼續(xù)推進農業(yè)轉移人口市民化的新型城鎮(zhèn)化過程中帶來的剛性住房需求，仍是未來房地產行業(yè)發(fā)展的基本盤。

從縣域城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀來看，在386個縣級市中，有208個城鎮(zhèn)化率低于60%，占比超過一半，在1496個市轄縣中，更是有1356個縣城鎮(zhèn)化率低于60%，占比超過九成。

在這1564個城鎮(zhèn)化水平較低的縣域行政單位中，居住著6.1億常住人口，平均城鎮(zhèn)化率只有44%，這意味著縣域城鎮(zhèn)化發(fā)展仍處于相對較快的增長階段。這些縣域無疑有著更為廣闊的發(fā)展空間，常住人口高基數(shù)下的城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展，將為房地產業(yè)帶來更為可觀的剛性需求增量。

中央城市工作會議在“著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系”中還明確“著眼于提高城市對人口和經濟社會發(fā)展的綜合承載能力，發(fā)展組團式、網絡化的現(xiàn)代化城市群和都市圈。”

城市作為現(xiàn)代化的重要載體，區(qū)域協(xié)調發(fā)展是中國式現(xiàn)代化的重要支撐，同時也是實現(xiàn)共同富裕的必然要求。

對房地產而言，需求來源于人口，人口跟隨產業(yè)就業(yè)，未來房地產業(yè)增量需求分布必將與城市群、都市圈中的城市尤其是核心城市高度契合。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年住宅開發(fā)土地成交額前5城市成交金額占全國300城的42%，30城市新房成交面積占全國百城58%，一線和半數(shù)二線城市人均住房面積仍遠低于40平方米，預示著未來房地產市場份額或將進一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中，相關住房需求增長可期。

在城市發(fā)正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效的階段，需要轉變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉變城市發(fā)展動力，更加注重特色發(fā)展。同時在七大重點工作提到“堅持人口、產業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結構”。

進一步拆解來看，對于特大城市而言，要“要走內涵式發(fā)展之路”；對大城市明確“要強化大城市對中小城市的輻射和帶動作用，弱化虹吸擠壓效應”；對小城鎮(zhèn)強調“因地制宜發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展”。

對房地產供給端來說，將延續(xù)供給端優(yōu)化結構、提質增效。

一方面，存量盤活與增量控制，嚴控新增房地產開發(fā)用地供應規(guī)模，通過地方專項債加大對存量閑置土地和存量商品房收儲力度，探索“以舊換新”模式去庫存。

另一方面，將優(yōu)化增量結構，加大城市更新力度，盤活城市核心區(qū)存量低效土地，適應房地產需求形勢，加大高品質改善住宅供應規(guī)模，將進一步強化城市核心功能區(qū)土地價值和住房價值。

中央城市工作會議在部署城市工作第二、第三個重點任務“著力建設富有活力的創(chuàng)新城市”和“著力建設舒適便利的宜居城市”中提到“高質量開展城市更新”、“加快構建房地產發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”。

回溯2015年中央城市工作會議召開以來，過去十年相繼出臺了一系列政策文件，為城市發(fā)展提供了頂層設計。

在這一進程中，開啟了大規(guī)模城市棚戶區(qū)改造和舊城改造進程，促進城市界面和基礎設施改善，也極大地刺激房地產業(yè)新一輪高速發(fā)展。

值得注意的是，當前和今后一個時期城市工作的總體要求：堅持因地制宜、分類指導，以建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標，以推動城市高質量發(fā)展為主題，以堅持城市內涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優(yōu)化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。

扎實推進城市更新行動，聚焦老舊小區(qū)改造、城市基礎設施提升等重點領域，推動城市向更高品質、更有溫度、更可持續(xù)的方向邁進。城市也是一個活的機體需要不斷新陳代謝，住房更是如此，對安全舒適低碳科技的居住環(huán)境的向往，必將不斷催生存量住房改善需求。

住建部部長此前表示“從我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程看，從我國城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的”。

此次會議明確，“嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平”。

在住房建設方面，前期為了滿足快速城鎮(zhèn)化帶來的剛性住房需求，更多從期房、中小套型等“增加數(shù)量”方面著手，經過20年房地產業(yè)的高速發(fā)展，最終實現(xiàn)居民從“住有所居”到“住有優(yōu)居”的跨越。

2021年以來提出構建房地產行業(yè)發(fā)展新模式，解決住房“好不好”的問題，改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度，建立房屋全生命周期管理機制。要以“經濟合理，安全耐久；以人為本，健康舒適；因地制宜，綠色低碳；科技賦能，智慧便利”為標準，四維升級“好房子”。?

2025年“好房子”首次寫入政府工作報告，新一輪住房產品迭代周期已經到來。為進一步提升住房品質，《住宅項目規(guī)范》于今年5月1日起施行，全方位提升住宅的健康舒適水平。

在政府推動發(fā)展“好房子”背景下，城市供地質量不斷提升，比如在長期沒有新房供應的核心區(qū)域集中供應低容積率地塊，計容新規(guī)產品和四代住宅項目憑借品質、得房率等優(yōu)勢，銷售去化水平相比舊規(guī)產品持續(xù)熱銷，說明改善需求基礎龐大。可以看出，“好房子”將有望率先企穩(wěn)回升支撐新房市場成交，形成新的價格基準，相對同地段舊規(guī)產品或二手房價，最終形成新的價格梯度，實現(xiàn)房地產市場新的供求關系動態(tài)平衡。

中央城市工作會議明確提出“加快構建房地產發(fā)展新模式”，這也意味著房地產業(yè)在公民經濟中仍具有重要的地位。

新型城鎮(zhèn)化仍將為中國住房需求提供重要支撐，市場份額或將進一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中，高質量開展城市更新、穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求，通過“好房子”供給迭代，滿足改善需求支撐新房市場成交，形成新的價格體系，最終形成新的價格梯度，實現(xiàn)房地產市場新的供求關系動態(tài)平衡。

在構建房地產發(fā)展新模式過程中，通過供需兩端協(xié)同發(fā)力，短期內助力市場止跌回穩(wěn)，中長期引導向“高品質、低風險、可持續(xù)”房地產業(yè)發(fā)展新模式轉型。