來(lái)源|丁祖昱評(píng)樓市

2025年以來(lái)，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)“止跌回穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，逐月來(lái)看，1-2月受春節(jié)假期影響供求季節(jié)性回落，但同比正增，3-4月迎來(lái)一波“小陽(yáng)春”，隨后5-6月市場(chǎng)走勢(shì)趨穩(wěn)，即沒(méi)有出現(xiàn)3月供求兩旺的火爆行情，也不像去年同期持續(xù)下行，整體行情冷暖相間，相對(duì)穩(wěn)定。

目前7月已過(guò)半月有余，從典型城市平均去化和熱度來(lái)看，在供應(yīng)不足及季節(jié)性回落雙重影響下，市場(chǎng)動(dòng)能明顯不足，北京、上海、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度也出現(xiàn)了高位回落。

近年來(lái)各地對(duì)于新增宅地供給規(guī)模的有效控制，使得2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面進(jìn)入供小于求的新階段。在控制新增宅地規(guī)模、促進(jìn)庫(kù)存下降的另一面，則是優(yōu)質(zhì)新增供給規(guī)模的不足，導(dǎo)致行業(yè)成交規(guī)模的穩(wěn)定性難以保證。

基于6月份以來(lái)國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、央行、財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局等中央部委多次明確“加力穩(wěn)市場(chǎng)”的政策信號(hào)來(lái)看，2025年下半年房地產(chǎn)將迎來(lái)更多穩(wěn)市場(chǎng)政策的全面落地，加快構(gòu)建發(fā)展新模式，助力行業(yè)朝著止跌回穩(wěn)的方向繼續(xù)邁進(jìn)。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)30城項(xiàng)目，2025年7月上半月成交面積達(dá)253.2萬(wàn)平方米，與去年同期下降35%。一線跌幅小于二線小于三四線，市場(chǎng)呈現(xiàn)出增長(zhǎng)動(dòng)能放緩的特征。

單月來(lái)看，7月上半月重點(diǎn)30城項(xiàng)目開(kāi)盤去化率為30%，較2025年6月全月下降11pcts，與2024年7月全月相比增長(zhǎng)5pcts。

可以看到，在經(jīng)歷了3-6月的相對(duì)高峰后，7月整體開(kāi)盤去化率出現(xiàn)了一定的回落，但仍好于去年同期。

為了更好地了解各大城市具體情況，克而瑞研究中心選取三類典型城市：第一類為前期熱度較高的核心一二線城市，以北京、上海、深圳、杭州、成都為典型代表；第二類廣州、武漢、天津等弱復(fù)蘇類城市；第三類還有部分購(gòu)房觀望情緒依舊濃厚的城市，諸如西安、南京、鄭州等。

以此進(jìn)一步分析各城市的差異化特征，以及基于當(dāng)前市場(chǎng)邏輯，下半年樓市成交存在的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

首先是第一類熱點(diǎn)城市，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、杭州4個(gè)城市2025年7月上半月推盤積極性回落，單城市推盤個(gè)數(shù)均不超過(guò)10個(gè)，其中北京、深圳僅有2盤入市。與此同時(shí)，在6月年中放量之后，這4個(gè)城市整體推盤質(zhì)量略有回落。

受其影響，2025年7月上半月4城去化率環(huán)比回落，較6月全月跌幅均在二成以上；同比來(lái)看，北京、杭州市場(chǎng)熱度仍略好于去年同期。

除以上4城，成都也是前期熱度相對(duì)較高的城市，而從成都項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)熱度也有回調(diào)的趨勢(shì)，7月上旬以來(lái)，成都項(xiàng)目來(lái)訪量基本與6月末持平，認(rèn)購(gòu)量回落，主要是有效客戶占比減少導(dǎo)致客戶轉(zhuǎn)化率下降，由6月末高點(diǎn)6.23%降至4%，與2月低點(diǎn)基本持平。

可以看到，以北京、上海、深圳、杭州、成都為典型代表的前期熱度較高的核心一二線城市，各城市項(xiàng)目去化率受新盤供給質(zhì)量影響較大，7月市場(chǎng)熱度均高位回落。

其次是第二類弱復(fù)蘇城市，從廣州、天津、武漢3城2025年7月上半月的表現(xiàn)來(lái)看，目前來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)增長(zhǎng)動(dòng)能顯著放緩、同步轉(zhuǎn)跌，因而整體客戶轉(zhuǎn)化率呈現(xiàn)出低位持穩(wěn)。

以廣州為例，7月第一周來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)大幅回調(diào)，環(huán)比分別下降17%和47%，客戶轉(zhuǎn)化率由6月末5.27%降至3.32%，第二周來(lái)訪量止跌，環(huán)比微增5%，認(rèn)購(gòu)量小幅微降4%，客戶轉(zhuǎn)化率保持在3%低位持穩(wěn)。

武漢與廣州走勢(shì)基本類似，市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，周度訪購(gòu)低位持穩(wěn)。第27周案場(chǎng)平均來(lái)訪量和客戶轉(zhuǎn)化率均呈現(xiàn)高位回落，第28周（7.7-7.13，下同）單盤平均來(lái)訪40組，環(huán)比持平，較6月周均下滑20%；單盤平均認(rèn)購(gòu)1.6套，環(huán)比持平，較6月周均下滑42%，轉(zhuǎn)化率4.0%環(huán)比持平。

雖然來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)降，不過(guò)得益于適銷對(duì)路樓盤入市，武漢7月以來(lái)項(xiàng)目開(kāi)盤去化率持增，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年7月前13日推盤套數(shù)僅84套，而6月全月推盤套數(shù)約1055套；而從項(xiàng)目平均去化率來(lái)看，6月前13日穩(wěn)中有增至77%，與當(dāng)前企業(yè)“提質(zhì)縮量”的推盤策略密切相關(guān)。

天津來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)較6月變動(dòng)不大，因而客戶轉(zhuǎn)化率基本保持6%左右波動(dòng)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，第28周全市來(lái)訪13678組，環(huán)比微降3%；認(rèn)購(gòu)895套，環(huán)比不降反增10%；客戶轉(zhuǎn)化率持增0.7個(gè)百分點(diǎn)至6.5%，與2025年6月基本持平。

還有部分城市諸如西安、南京、鄭州等，來(lái)訪持平上月而認(rèn)購(gòu)加速回調(diào)，客戶轉(zhuǎn)化率高位回落、一降再降，購(gòu)房觀望情緒依舊濃厚，短期來(lái)看增長(zhǎng)后勁略顯不足。

譬如西安，6月沖刺季以后，整體客戶轉(zhuǎn)化率高位回落，市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能略顯不足。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年第28周盤均來(lái)訪量與6月基本持平，持穩(wěn)130-140組，而盤均認(rèn)購(gòu)量則呈現(xiàn)節(jié)節(jié)回落態(tài)勢(shì)，第26周為9組，27周降至7組，26周降至5組，客戶觀望情緒較重整體客戶轉(zhuǎn)化率由6月末6.33%降至3.74%。

南京認(rèn)購(gòu)量降幅大于來(lái)訪，致使客戶轉(zhuǎn)化率重回3月中下旬（第11-13周）平淡期水平；鄭州第28周盤均來(lái)訪量為44組，而盤均認(rèn)購(gòu)套數(shù)僅為2套。

總體來(lái)看，7月新房成交迎來(lái)季節(jié)性回落，一方面供給端開(kāi)盤數(shù)量不足，質(zhì)量一般；另一方面成交經(jīng)歷了年中放量，增長(zhǎng)動(dòng)能明顯不足。

各城市間預(yù)期延續(xù)分化行情：京滬深杭等熱點(diǎn)城市受供給結(jié)構(gòu)影響較大，市場(chǎng)熱度預(yù)期高位回落；廣州、武漢、天津等核心二線城市市場(chǎng)熱度預(yù)期延續(xù)波動(dòng)走勢(shì)；而對(duì)于西安、南京、鄭州等多數(shù)城市而言，有效客戶數(shù)量急劇減少，客戶轉(zhuǎn)化率節(jié)節(jié)走低，成交難以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反轉(zhuǎn)。

受整體供應(yīng)及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市規(guī)模限制影響，2025年下半年新房成交規(guī)模的穩(wěn)定仍將面臨一定挑戰(zhàn)。

但是對(duì)于2024年末以來(lái)出讓了大量?jī)?yōu)質(zhì)宅地的核心城市而言，隨著相應(yīng)住宅項(xiàng)目的持續(xù)上市，新房市場(chǎng)仍有望維持高位，并成為下半年新房市場(chǎng)交易規(guī)模企穩(wěn)向好的“壓艙石”。