野馬財經 張譯文

泰禾集團、中弘股份、碧桂園、保利置業，頻遭“股債雙降”

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伴隨防風險和去杠桿政策的不斷深入，房地產企業募資失敗或推遲的情況顯著增多。

近日，根據證監會披露的《發行監管部再融資審核工作流程及申請企業情況》信息顯示，泰禾集團（000732.SZ）、中弘股份（000979.SZ）這兩家房企的非公開發行股票申請流程，狀態皆顯示為“中止審查”。

截圖來源：證監會

據了解，中弘股份此前已將非公開發行股票中止審查的情況以公告形式向投資者披露，而泰禾集團則尚未發公告披露。而縱觀近期房企公司的募資的情況，像泰禾集團和中弘股份被中止審查的已經不是個案。

房企募資遭遇“中止門”

先來復盤下泰禾集團和中弘股份非公開發行股票的始末。

2016年5月，泰禾集團擬向包括上市公司控股股東在內的不超過10名特定對象，非公開發行A股股票數量不超過53551.92萬股，募集資金總額不超過98億元，用于部分項目建設，并償還金融機構貸款。

僅僅時隔4個月，2016年9月，泰禾集團決定將原計劃非公開發行股票募集資金總額從98億元調減至70億元，發行數量由5.38億股降至3.85億股，調整后所募集的70億元的資金用途中不包括償還金融機構借款。只是，最終還是被證監會終止審查。

中弘股份的非公開發行計劃也同開始于2016年5月，由于2017年2月中弘籌劃重大資產重組，2017年5月其非公開發行股票計劃中止審查。

不僅如此，房企發債和ABS（即資產支持計劃）等融資產品也受到重重阻遏。

據上交所披露顯示，保利置業（0119.HK）一項額度為15.14億元的購房尾款ABS于6月19日中止；天津天房瑞誠一筆9.98億元限價房委托貸款債權ABS，于6月15日中止；金融街擬發行的一筆50億元公司債券，于6月15日中止。

此前，碧桂園擬發行的一筆200億額度的小公募債；富力地產、合生創展、新城控股等多家房企擬發行的債券均遭中止。

房企融資“難上加難”

發債難、資金成本高，已是房地產企業面前的大問題。在這一輪去杠桿的較量中，資金（即現金流）決定了未來的規模擴張能力，而房企的融資卻開始面臨更大壓力。

2016年10月，房地產開始進入調控階段，融資全面收緊。除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，房地產企業股權融資、地產基金、資管融資、發行ABS等各類融資渠道均有所收緊。

據中原地產數據，2017年1-4月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅1113.1億元，延續了2016年4季度來的低迷狀態。比2016年1-4月同期的5068億元，下調78%。

此前，房企的融資成本相對低廉，資金可以通過上述渠道進入房地產市場，導致行業杠桿不斷升高。如今，大部分資金已經被嚴令禁止進入房地產領域，使融資渠道變得越來越少。

以銀行為例，從2016年開始其理財資金就已經被要求停止進入房地產領域，同時銀行在開發貸和并購貸的審批上也更為嚴格。此外，銀行的房貸也開始拉長放款周期，進一步降低開發商的回款能力。

當然，在國內募渠道遇冷受阻的背后，有條件的房企還在尋求海外融資，但是據媒體報道，從2017年第二季度開始，國家相關部門已基本停止給房地產商海外發債發放批文。

防風險去杠桿的政策還將持續，泰禾、中弘、碧桂園之后還會有下一個企業融資受到阻力，如何應對“融資過冬”是個值得思考的問題。