原創(chuàng)： 一號(hào)地產(chǎn) 作者: 一號(hào)君

一號(hào)說：

應(yīng)是綠肥紅瘦時(shí)節(jié)

在地產(chǎn)業(yè)普遍求綠的心態(tài)之下，誰能率先“由紅翻綠”誰就成了業(yè)界的標(biāo)桿，一眾房企欽羨的對象。

6月30日，恒大集團(tuán)對外透露，截至目前恒大凈負(fù)債率已降至100%以下，順利實(shí)現(xiàn)一條“紅線”變綠。另外，恒大目前的有息負(fù)債已降至約5700億元，與去年最高時(shí)的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。

這并非一個(gè)小數(shù)字，而是3000個(gè)“小目標(biāo)”堆成山，恒大竟然來了一場“愚公移山”，想不到，竟然還成了？！

一條“紅線”變綠

先來看幾個(gè)關(guān)鍵事實(shí)：

首先是負(fù)債率降至100%以下，一條“紅線”變綠。其背后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變化則是，有息負(fù)債從去年最高峰時(shí)的8700多億元，大幅下降了3000億元，截至目前已降至5700億元，真正回到“5字頭”。

猶記得在去年3月舉行的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，許家印曾給出恒大未來三年降檔計(jì)劃：

2021年6月30日將凈負(fù)債率降至100%以下；

2021年12月31日現(xiàn)金短債比達(dá)到1以上；

2022年12月31日將資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下，全面達(dá)到監(jiān)管要求，實(shí)現(xiàn)“三條紅線”全部轉(zhuǎn)綠。

（圖：中國恒大業(yè)績發(fā)布會(huì)）▼

顯然，許家印兌現(xiàn)了承諾，恒大如期完成一條“紅線”轉(zhuǎn)綠計(jì)劃。

其次，還債動(dòng)作迅且猛。近日恒大公告，已安排自有資金約136億港元，用于償還6月28日到期的14.5億美元債及所有境外美元債到期應(yīng)付利息。

具體的償付動(dòng)作可以發(fā)現(xiàn)恒大做事的風(fēng)格仍然一如既往地干脆利落，真金白銀上演“真還傳”。

截至目前，恒大已累計(jì)歸還7筆境外債券本息合計(jì)約106億美元（折合超823億港幣），而且全部以自有資金償還，沒有做任何一筆發(fā)新還舊。

從公開信息來看，到明年3月之前，恒大再無到期的境內(nèi)外公開市場債券。所以現(xiàn)階段的恒大可謂“還債一身輕”。

第三，恒大的“去杠桿”行動(dòng)得到國際投行的認(rèn)可，建銀國際維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)23.1港元。法國巴黎銀行給予恒大美元債“買入”評(píng)級(jí)。

三招“硬功夫”在手

地產(chǎn)行業(yè)從未如今天這般要穿越重重“窄門”，才能渡河成功。

恒大也曾遇挫，不時(shí)受到質(zhì)疑與挑戰(zhàn)，但其之所以能有底氣“去杠桿”、降負(fù)債，正在于以下三招“硬功夫”修煉而來。

首先是銷售回款強(qiáng)勁，“錢袋子”又鼓起來了。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，恒大首5月權(quán)益銷售2727.5億元，穩(wěn)居行業(yè)龍頭。數(shù)據(jù)還顯示，恒大今年首5月累計(jì)銷售2851.6億，回款2507.4億，回款率高達(dá)87.9%。

（圖：2021年首5月房企銷售榜，來源：克而瑞）▼

“賣房才是硬道理，回款才是真發(fā)展”，只有銷售這一房企核心造血能力強(qiáng)起來，回籠資金跟得上，權(quán)益才能不斷增厚。恒大顯然對此了然于胸。

其次，家底厚實(shí)，土儲(chǔ)規(guī)模龐大，給了恒大“輕裝上陣”的底氣。目前，恒大可售住宅土儲(chǔ)面積已超過2億平方米，疊加在寸土寸金的深圳、廣州擁有的大量舊改項(xiàng)目，恒大的可售貨源充足，進(jìn)而為之貢獻(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

第三，多元賽道業(yè)務(wù)發(fā)力，資本市場看好。近期基本面上，小摩、野村證券看好恒大物業(yè)，認(rèn)為恒大物業(yè)強(qiáng)勁反彈、動(dòng)力充足；恒騰網(wǎng)絡(luò)布局在線長視頻市場，新近成績單亮眼，長期看賽道足夠長，護(hù)城河足夠深。

目前，恒大已完成“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型，旗下已有8大產(chǎn)業(yè)、4大上市平臺(tái)，提供了多樣化資本市場融資渠道。設(shè)若房車寶、恒大童世界、恒大冰泉也將陸續(xù)分拆上市，未來恒大將積齊“七龍珠”，任意馳騁資本市場。

至此，可以發(fā)現(xiàn)，恒大“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”戰(zhàn)略已逐步深入推進(jìn)，或許不久的將來，市場將會(huì)迎來一個(gè)“新恒大”，一個(gè)不一樣的恒大。