來源?| 財經(jīng)九號? ?作者?| 胖虎

就在越秀地產(chǎn)發(fā)布2022年度業(yè)績前夕，越秀地產(chǎn)在地產(chǎn)排行榜單上的權(quán)益銷售額被

質(zhì)疑注水，引發(fā)了媒體的“群嘲”。

對此，越秀地產(chǎn)“義正言辭”的公開表示“從未向第三方行業(yè)機構(gòu)提供權(quán)益銷售金額數(shù)據(jù)”。

越秀地產(chǎn)自己也沒想到，從來極少被人關(guān)注的權(quán)益銷售額被人扒出來說事兒了。

按照業(yè)內(nèi)榜單最為權(quán)威的克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)今年1-2月的權(quán)益銷售額占比達到了95%，被投資者質(zhì)疑不合理。

有意思的是，經(jīng)歷了2月份的“口水戰(zhàn)”之后，克而瑞地產(chǎn)3月份的地產(chǎn)銷售榜單，越秀地產(chǎn)以全口徑金額435億元（排名13），權(quán)益金額261億元（排名14），后者排名較2月份下滑7個名次，權(quán)益占比也下降到了60%。

這變化的背后，是越秀地產(chǎn)干預(yù)了呢，還是克而瑞注意到了網(wǎng)絡(luò)輿情？暫時不得而知。

第三方數(shù)據(jù)肯定“注水”了

事實上，在克而瑞地產(chǎn)研究的榜單中，越秀地產(chǎn)的權(quán)益金額一直遠遠高于行業(yè)平均水平。

僅作者統(tǒng)計的2017年以來，權(quán)益金額基本在90%以上，甚至在2018年還出現(xiàn)了權(quán)益金額超過流量金額的情況。

而近兩年來，克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)，更是把越秀地產(chǎn)的權(quán)益銷售額占比直接提高到了98%、99%，顯然這與越秀地產(chǎn)近年來拿地所占權(quán)益比重是不符合的。

當然，這種持續(xù)數(shù)年的反常情況，在克而瑞地產(chǎn)歷年的榜單上，獨獨“偏愛”越秀地產(chǎn)一家，你說奇怪不？

所以，這背后，第三方的數(shù)據(jù)肯定是注水了。

由于權(quán)益銷售金額的數(shù)據(jù)并非是上市公司的規(guī)定披露項，所以只要越秀自己不公布，對第三方公布的數(shù)據(jù)不承認，那么，誰也無法指摘。

但克而瑞地產(chǎn)憑什么犧牲自己榜單的公信力，為這份荒謬買單呢？答案或許就在那些排名當中。

業(yè)內(nèi)的排名榜單，已經(jīng)成為了一門生意，幾乎是半公開的秘密。但此前國企、央企極少參與此類“買榜行為”，個別企業(yè)是否參與其中，尚且不得而知。

但在一個行業(yè)權(quán)威榜單上，權(quán)益金額數(shù)據(jù)連續(xù)數(shù)年不正常，作為上市公司的越秀地產(chǎn)居然一直沒有公開澄清！

甚至在去年半年報中公開引用克而瑞地產(chǎn)研究的排名數(shù)據(jù)，恐怕也有縱容誤導(dǎo)投資者之嫌。

“狂飆”的結(jié)果：陷入增收不增利

越秀地產(chǎn)這兩年在房地產(chǎn)市場的“逆市狂飆”，表現(xiàn)得尤為明顯，一個是銷售，另一個就是拿地。

就在今年前兩個月，越秀地產(chǎn)就在杭州和北京耗資66.5億元狂攬4宗地，特別是北京土拍尤為引人矚目。

據(jù)公開信息，前不久的2022年業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)表示今年拿地預(yù)算仍然高達400億元。

界面新聞報道的數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年，越秀地產(chǎn)的拿地金額分別為410億元、444.8億元、415.8億元等，特別是土拍市場慘淡近兩年，越秀地產(chǎn)可謂“迎風(fēng)而上、風(fēng)頭無倆”。

越秀地產(chǎn)在土地市場的“狂飆突進”，固然有著其對市場分化下的區(qū)域性樂觀考量，也有著國有企業(yè)基本盤穩(wěn)固、融資成本低、市場信譽好等天然優(yōu)勢。在眼下民營房企集體低迷的市場環(huán)境下，不失為一次彎道超車的機會。

銷售端，2022年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)全口徑銷售額約1250.3億元，同比上升8.6%，成為少數(shù)銷售額正向增長房企。

相較2021年銷售額1151.5億元（同比增長20%）、2020年的957.6億元（同比增長32.8%），當然銷售增速也在下滑。

與此同時，銷售均價也有所增長，2022年銷售均價30200元/平方米，相較于2020年、2021年的25246元/平方米、27570元/平方米兩年間分別同比增長9.21%、9.54%。

今年的銷售目標，越秀地產(chǎn)仍然樂觀地定在了1320億元，較去年銷售增長6%。

看上去數(shù)據(jù)很美，但越秀地產(chǎn)的業(yè)績質(zhì)量卻沒有那么美好。

得益于銷售額的較快增長，越秀地產(chǎn)的營收也出現(xiàn)了較大幅度的增長，2018年至2022年，營收從264.3億元增長到了724.2億元，增長了174%，凈利潤則從30.39億元增長到61.37億元，增幅僅為102%。

歸母凈利潤同樣如此，從27.28億元增長到39.53億元，增長率僅為45%，相較2020年的歸母凈利潤，近兩年來反而還是下降的。

由此可見，越秀地產(chǎn)不僅五年來，營收增速遠遠大于凈利潤增幅，出現(xiàn)了“增收不增利”的情況，近三年的凈利潤增幅均遠遠低于當年營收增幅。

這或許也是拼規(guī)模之后的“代價”吧，規(guī)模還是利潤優(yōu)先，總要有一個取舍。

“不可能三角”的反常，是怎么做到的？

上文提到，越秀地產(chǎn)這幾年無論是銷售額、營業(yè)收入，相較同行都取得了“逆勢增長”的快速發(fā)展，特別是拿地每年還維持在了400億以上的規(guī)模，2020年至2022年的拿地銷售比分別是42%、39%、33%，均維持了高位。

按照常識來講，這種快速的增長速度，企業(yè)的負債率必然會上升。反常的是，越秀地產(chǎn)2019年至今的資產(chǎn)負債率基本穩(wěn)定在75%、76%左右，短期借款+長期借款規(guī)模2019年至今分別為709億元、677億元、755億元、882億元，除了2022年，其他年份融資借款規(guī)模基本沒什么增長，甚至個別年份還出現(xiàn)了負增長。

這是一套什么平衡術(shù)？銷售、營收快速增長，拿地維持高位，負債率、債務(wù)借款卻保持平穩(wěn)，這種不可能三角，恐怕在業(yè)內(nèi)以財務(wù)著稱的“雙斌”看來也是很難完成的任務(wù)。

這就又涉及到開發(fā)商擅長的“出表進表”財技了。有媒體指出，早在十年前，越秀地產(chǎn)就開始嘗試“基金+地產(chǎn)”開發(fā)模式，在一些高投入的大項目中，先由母公司越秀集團投入資本，承擔(dān)前期的投資風(fēng)險，越秀地產(chǎn)則在實際成熟期收購股權(quán)。

比如去年越秀地產(chǎn)新增土儲數(shù)據(jù)顯示，公司新增的、權(quán)益低于10%的項目共有7個，占比20%。這些項目公司股權(quán)穿透背后，基本都有越秀產(chǎn)業(yè)基金以及廣州市國資基金的身影。

去年深圳第二輪集中供地，越秀拍下的兩宗地總地價41億元，但越秀地產(chǎn)本身用于拿地的主體占股比例不到10%，另外90%的股權(quán)由越秀產(chǎn)業(yè)基金持有。

有媒體舉了深圳越秀和樾府的案例，2019年廣州越璟拍下這塊地的時候花了59億元，彼時越秀產(chǎn)業(yè)基金持股90%，越秀地產(chǎn)僅占10%，2021年項目進入收獲期，越秀地產(chǎn)收購了越秀產(chǎn)業(yè)基金手上90%股權(quán)，項目并表越秀地產(chǎn)。

這和許多民營房企前幾年背著信托、地產(chǎn)基金炒地皮有著類似的邏輯。

只不過身為國企的越秀，綁定的同樣是國資盟友，但這種表外“負債”形式真的沒有風(fēng)險嗎？

事實上，從上述表格中我們會發(fā)現(xiàn)，2019年以來不受限現(xiàn)金短債比分別為3.4、1.7、1.09、1.38，盡管處在安全狀態(tài)，但基本是處于下降趨勢；

更重要的一個數(shù)據(jù)，應(yīng)付款卻是逐年增加。從2019年的477.8億元，增加至2022年的765億元，增幅達60%，這其中的賬期有多少在一年以內(nèi)的，越秀地產(chǎn)并未做明確披露。但從總額來看，已經(jīng)是一個相當龐大的規(guī)模了。

越秀地產(chǎn)手里的不受限現(xiàn)金，能同時應(yīng)對短期債務(wù)和龐大的到期應(yīng)付款項嗎？

此外，這種發(fā)展模式，很大程度上做大了少數(shù)股東權(quán)益，侵蝕了上市公司的歸母利潤。當然，對于越秀來講，或許手心手背都是肉，肉爛在鍋里，吃進同一個肚里。

越秀地產(chǎn)歷年年報數(shù)據(jù)顯示，少數(shù)股東權(quán)益從2018年的90.85億元增長至2022年的373.6億元，增長了314%，同期歸母權(quán)益僅增長了40%，歸母權(quán)益占比從79%下降到了56%。

當然，少數(shù)股東權(quán)益占比的快速增加，也有力地穩(wěn)定了越秀地產(chǎn)的負債率，這也是很多房企做法。

不過，對于歸母凈利潤的分配占比，卻從2019年的90%下降到了2022年的64%。

這對于上市公司投資者而言，并不是什么好事。但越秀地產(chǎn)通過這種安排，是肥水不流外人田呢，還是肥水肥了誰家田？

END.

（免責(zé)聲明：本文數(shù)據(jù)及信息均來自上市公司財報、克而瑞地產(chǎn)研究、媒體報道等公開信息，數(shù)據(jù)如有遺漏，歡迎更正，并以上市公司最終披露為準。）