來源/滿投財經(jīng)

在8月的最后一個周，A股市場迎來了密集的政策出臺，為股票市場的反彈拉開了序幕。而在股票市場之外，密集的地產(chǎn)政策出臺成為8月末的一道光景。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布了《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，對購房的首付比例進行了進一步的下調(diào)，并調(diào)整了購房貸款的利率下限。在首付下調(diào)的同時，北上廣深四個一線城市前后腳宣布了“認房不認貸”政策，放開了第二、第三套房產(chǎn)的銷售，優(yōu)化了此前對房地產(chǎn)交易的限制措施。

從股票市場來看，密集的政策似乎對A股地產(chǎn)股和港股內(nèi)房股帶來了提振作用，但表現(xiàn)稍有分化。A股地產(chǎn)股在短期的上漲后快速回到了震蕩回落的趨勢中，觀望情緒更濃。而類似融創(chuàng)中國（01918.HK）、碧桂園（02007.HK）、貝殼-W（02423.HK）等港股表現(xiàn)卻有著持續(xù)走強的趨勢。

政策利好二房交易，剛需購房提升有限

先看首付比例部分，本次調(diào)整的房貸首付比例限制是從2016年起就開始實施的地產(chǎn)政策，其本意是為了管控風險。政策要求區(qū)分“非限購”和“限購”城市，并在諸如北上廣深等限購城市中，要求首套和二套住房最低首付款比例政策下限為30%和40%，非限購城市則為20%和30%

而本次的限購政策是在16年政策基礎上，取消了限購以及非限購的區(qū)分，全國性地下調(diào)商業(yè)住房貸款首付比，讓限購城市與非限購城市對齊，首套房、二套房的首付比下限分別降至20%、30%。各城市根據(jù)自身市場形式以及政府調(diào)控要求自行確定具體的比例。

另一方面，過往執(zhí)行的“認房又認貸”政策，則是在地產(chǎn)行情過熱后，市場推出用于抑制交易熱度的政策，政策要求各地根據(jù)居民的貸款情況，上調(diào)購房時的首付比例。而本次“認房不認貸”政策解禁后，對購房者的首付限制將會進一步緩解。

以北上廣深為例，在本次落地的兩項政策下，一線城市的二套房普遍有2-4成的下降空間，預計對重點的新一線/二線城市也能帶來1-2成的首付比例下行。對于一套房的首付而言，由于此前多數(shù)限購/非限購城市已將首付比例下調(diào)至下限，因此本次調(diào)整影響較為有限。

可以看出，當前的地產(chǎn)政策利好是存在的，但是具有針對性的。由于是“對齊”機制，限購情況嚴重的一線城市受益明顯強于二、三線城市。而從場景上考慮，能夠在本次政策調(diào)整中明顯受益是具有換房需求的購房者，在政策調(diào)整下進行“賣舊房買新房”的住房替換需求，而對于首次置業(yè)購房的人來說則影響較為有限。

而在購房利率方面，政策利率的下調(diào)同樣是較為聚焦“二套房”的購房需求，將利率政策下限從LPR+60BP下調(diào)至LPR+20BP。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)調(diào)查，大多數(shù)城市的二套房購房利率已達到原本下限的LPR+60BP。在本次政策調(diào)整后，購買二套房的居民在成本上將會得到明顯減負。

可以看出，當前的地產(chǎn)政策主要面向的是“二套房”購房居民而并非剛需置辦首套房產(chǎn)的人群，并且。盡管刺激政策落地，但存量房的換房只能活躍市場交易，并不能使市場擴張。想要利用地產(chǎn)交易撬動消費，新增的剛需購房是必要的，而這才是地產(chǎn)業(yè)趨勢扭轉的核心。

樓市數(shù)據(jù)有望迎金九銀十，期待地產(chǎn)政策“第二把刀”

根據(jù)克而瑞房企銷售榜單，2023年8月國內(nèi)百強房企銷售額單月以及累計同比降幅進一步擴大，百強房企全口徑銷售額3775億元，環(huán)比-0.9%，單月同比-37.6%，降幅較7月擴大了0.4個百分點。

2023年1-8月，百強房企累計全口徑銷售額42148億元，同比-10%，降幅較 1-7 月擴大了4個百分點。從城市維度看，根據(jù)30城商品房成交數(shù)據(jù)，2023年8月單月，30城商品房累計成交面積934萬㎡，環(huán)比-1%，單月同比-22%，較7月收窄了6個百分點。

盡管8月底的房屋交易依舊低迷，但隨著8月底重磅政策的接連出臺，預計在2023年結束前的幾個月，房屋銷售是有望迎來改善的。就筆者所在地深圳而言，當前已經(jīng)有多個樓盤迎來了“看房潮”。對于人口密度大的一線城市而言，本次的地產(chǎn)政策還是具有顯著的吸引力的，政策效果的發(fā)酵有望引起樓市的“金九銀十”。

經(jīng)歷多年壓制后，國內(nèi)對地產(chǎn)行業(yè)的看法很難完全扭轉，政策雖有放松，但想回到2015-2016那般快速增長的時代并不現(xiàn)實。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)當前依舊存在比較明顯的債務問題的杠桿壓力。因此在后續(xù)的市場估值修復環(huán)節(jié)中，不同公司間的修復程度或將出現(xiàn)明顯差異。

對于居民家庭來說，購入房產(chǎn)的時間深刻地影響了家庭的財富凈值和消費儲蓄決策，在2019年前后購房的家庭在資產(chǎn)上難免出現(xiàn)凈值損失，根據(jù)城市與貸款情況的不同，甚至有出現(xiàn)過背負的房貸超過現(xiàn)有房產(chǎn)價值的情況，那么家庭則需要額外的儲蓄來彌補這一差值，從而對居民消費產(chǎn)生擠出。

舉例而言，如果A初始購買房產(chǎn)價值是100萬，一年后上漲至130萬，此時A將房產(chǎn)轉賣給了B，那么對于A來說，此套房產(chǎn)價格已經(jīng)對A不產(chǎn)生影響。但是對B而言，后續(xù)房產(chǎn)價值的波動需要與130萬相比較，只要市場價值低于130萬，那么對于B就面臨房產(chǎn)價值低于初始購買價值，即總貸款與首付的加總，此時B需要拿出額外的儲蓄填補這一虧損。

想要讓地產(chǎn)政策景氣回升，就離不開剛需購房者入市的支撐。然而在土儲增值預期不再，市場供需關系發(fā)生變化的情況下，推動居民購房無疑是困難的。若想利用地產(chǎn)來撬動消費，本次的政策密集爆發(fā)將不會是結束，而是政策預期落地的一次開始，后續(xù)地產(chǎn)行業(yè)或迎來進一步的松綁。

長短來看，地產(chǎn)業(yè)的基本面想要全面修復，政策端的“第二把刀”是有必要的，無論是當前一二線城市的限購政策松綁，或是有關舊改、城中村棚改相關的政策審批放松，能夠高質量提升城市土地利用率，并且對居民儲蓄消耗低，甚至能提振居民凈現(xiàn)金的政策，都有望成為三、四季度的地產(chǎn)政策后手。

而就上市公司而言，在長期地產(chǎn)增值空間有限的背景下，繼續(xù)關注重資產(chǎn)、拿地建房的高純度內(nèi)房股并不是一樁劃算的生意，輕資產(chǎn)、細分賽道的基礎服務、物業(yè)公司或許能夠擁有更好的經(jīng)營現(xiàn)金流，在估值修復方面更具優(yōu)勢。