作者/方斯嘉? 來源/無冕財經(jīng)

多家房企“門前起火”，捧熱了一位債務(wù)專家。

近年來，包括華夏幸福、藍光發(fā)展、恒大、奧園等一眾房企頻頻出現(xiàn)流動性危機，債務(wù)上爆雷不斷。上述房企的公告中，不約而同地提到了一個名字：鐘港資本。

如2021年11月22日，中國奧園便發(fā)布公告稱，將安排鐘港資本有限公司、年利達律師事務(wù)所作為財務(wù)顧問，以評估資本結(jié)構(gòu)、財務(wù)狀況以及債務(wù)與流動性狀況。

▲鐘港資本屢屢出現(xiàn)在房企的公告之中。圖片來自網(wǎng)絡(luò)。

為何多家頭部房企都選擇聘請鐘港資本作為財務(wù)顧問？這家創(chuàng)辦于2018年的年輕公司，憑什么包攬下多家千億房企的償債業(yè)務(wù)？

除了“財務(wù)專家”之外，鐘港資本的另一個身份是TCL的子公司。有趣的是，以家電起家的TCL集團創(chuàng)始人李東生，曾經(jīng)也期望鋪開地產(chǎn)版圖，卻無疾而終。如今，鐘港資本以另一種方式切入地產(chǎn)圈，背后藏著李東生的什么心思？

為什么房企都青睞鐘港資本？

正被債務(wù)“壓頂”的陽光城，在11月松了一口氣。

11月29日，陽光城集團股份有限公司（000671.SZ）完成針對3筆總金額7.47億美元票據(jù)的交換要約及針對另5筆總金額14.97億美元票據(jù)的同意征求。

鐘港資本再一次出現(xiàn)在地產(chǎn)人的視野中。此次交易的促成方正是鐘港資本，它作為獨家交易管理人及征求代理完成了這筆交易。

▲鐘港資本的另一個身份是TCL的子公司。圖片來自鐘港資本官網(wǎng)。

鐘港資本位于被稱為“香港金融城”的香港中環(huán)。鐘港資本從屬于鐘港金融集團，是香港證監(jiān)會1、4、6、9號牌持牌的金融機構(gòu)。據(jù)其官網(wǎng)介紹，鐘港資本著眼于提供債券相關(guān)綜合性服務(wù)，主要從事資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、全球市場業(yè)務(wù)、資本市場與咨詢業(yè)務(wù)。

雖然總部位于香港，但鐘港資本卻是一家中資集團TCL科技（000100.SZ)旗下的子公司。由于鐘港相關(guān)公司為中國香港注冊，暫無法從中國內(nèi)地工商資料中檢索到持股比例。

2018年，集團業(yè)務(wù)重組后的TCL啟動了資本運作板塊，并設(shè)立了三大業(yè)務(wù)群，其中便包括TCL資本。此時，TCL與瑞銀亞洲債務(wù)融資業(yè)務(wù)聯(lián)合主管劉北，聯(lián)合成立了鐘港資本。

▲圖片來自TCL科技2020年財報。

初試水時，鐘港資本的規(guī)模很小。2018年，在鐘港資本初創(chuàng)時，劉北接受媒體采訪時表示，公司已聘請了三位資深銀行家，員工總計11人，他希望將鐘港資本有限公司打造成為一家專注于債務(wù)的精品投資銀行。

鐘港資本是怎樣賺錢的？

那么，這家包攬了多家房企債務(wù)的公司賺錢嗎？

2019年年報顯示，TCL創(chuàng)投聚焦前沿科技領(lǐng)域的投資機會，報告期內(nèi)，通過產(chǎn)業(yè)金融、投資和創(chuàng)投業(yè)務(wù)實現(xiàn)利潤9.99億元，其中便包含了鐘港資本。不過，相比TCL的主業(yè)而言，只不過是冰山一角。根據(jù)無冕財經(jīng)不完全統(tǒng)計，2019年，在境外債券融資、債務(wù)管理方面，鐘港資本操盤項目共計約13個，服務(wù)對象包括泛海控股、華南城、新湖中寶等。

▲鐘港資本的業(yè)務(wù)主要來自地產(chǎn)界。圖片由無冕財經(jīng)制作。

直到2020年起，鐘港資本的項目明顯增多，主要覆蓋地產(chǎn)業(yè)務(wù)。由于今年以來，爆雷房企數(shù)量逐漸攀升，促使鐘港資本收獲不菲。僅在2021年年初至年中，鐘港資本便促成了約14筆交易，合作對象包括陽光城、融信中國、藍光、奧園、中南建設(shè)等。

一位投行人士曾對風(fēng)財訊表示：“收費與交易能否達成、交易難度、操作周期等有很大的關(guān)系，（投行和法律專家）傭金能夠占到整體交易額的0.5%-3%（按不同交易額的部分計算），非常可觀。”

不過，劉北認為這是一樁賺慢錢的生意。他曾做出預(yù)測：“違約有一個基本周期。因為在過去一兩年的信用緊縮的情況下，很多比較信用比較差的（公司），難以再融資。下一次大的周期可能會在三年以后有這樣的一個周期。”

鐘港資本的另一個競爭因素在于創(chuàng)始人劉北。劉北在創(chuàng)業(yè)之前，曾是瑞銀亞洲債務(wù)融資業(yè)務(wù)聯(lián)合主管，由于在瑞銀任職的經(jīng)歷，劉北獲取許多境外債務(wù)融資資源。在創(chuàng)業(yè)時，劉北便利用自身的資源及優(yōu)勢，宣布將鐘港資本有限公司打造成為一家專注于債務(wù)的精品投資銀行。

從另一個層面上看，房企并不是青睞鐘港資本，而是能與它競爭的同級公司實在太少了。一位投資債券行業(yè)的人士對無冕財經(jīng)表示：“這個業(yè)務(wù)不好做，尤其債權(quán)人比較分散時，小的公司做不了，大的公司看不上。”

鐘港資本在本質(zhì)上是一個處理房企債務(wù)的中介方。匯生國際融資總裁黃立沖對《21CBR》分析：“他們的房地產(chǎn)美元債配售業(yè)務(wù)比較活躍，很多國際投資人通過他們介紹買了房地產(chǎn)美元債，他們跟美元債的投資人比較熟悉，方便與債權(quán)人溝通。”

一位行業(yè)人士對無冕財經(jīng)介紹，通俗而言，鐘港資本負責(zé)將所有債權(quán)人召集到一起，根據(jù)債券相關(guān)法律條款，組織協(xié)調(diào)債務(wù)雙方，達成協(xié)議，以此收取傭金。

例如在華夏幸福的債務(wù)處理中，華夏幸福已委托鐘港資本啟動與債券人的溝通和識別工作，開展透明對話；恒大也曾與鐘港資本及相關(guān)機構(gòu)簽訂保密協(xié)議，共同商討債務(wù)處理問題。

李東生的地產(chǎn)“小心思”

地產(chǎn)債生意風(fēng)生水起的鐘港資本，其母公司TCL集團也有一顆地產(chǎn)野心。

即使TCL創(chuàng)始人李東生曾多次強調(diào)：“一個企業(yè)還是要專注自己有優(yōu)勢的領(lǐng)域才可能成功。”然而，低調(diào)的李東生，多年以來卻在地產(chǎn)界默默掘金。

TCL在地產(chǎn)界的第一個明星計劃，是在2008年，李東生與馮侖合作成立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司萬通新創(chuàng)，并計劃打造成中國第一家工業(yè)地產(chǎn)上市公司。但由于工業(yè)地的相關(guān)規(guī)定等多方因素制約，項目最終不了了之。

李東生在與馮侖合作之前，已經(jīng)嘗到了地產(chǎn)的甜頭。當(dāng)時有媒體統(tǒng)計，至2008年，TCL的全國土地儲備超過百萬平方米，2007年僅旗下房地產(chǎn)公司營業(yè)收入就超過5億元。

不過，李東生在2011年卻意外將地產(chǎn)業(yè)務(wù)出讓給花樣年（01777.HK）。當(dāng)時，行業(yè)內(nèi)普遍認為，TCL在地產(chǎn)上不想過多投入，但又不愿意放棄這塊蛋糕，于是將地產(chǎn)業(yè)務(wù)出售給花樣年，并以股東的形式獲取分紅。

“我們嘗試過做其他的投資，包括房地產(chǎn)，但是在這個領(lǐng)域里，我們并沒有優(yōu)勢，所以很快就退出。我參考很多企業(yè)成功和失敗的教訓(xùn)，發(fā)現(xiàn)要成功一定要有聚焦，所以我們堅持做實業(yè)，我認為這個是對的。”李東生對外表示。

實際上，李東生并沒有因此舍棄地產(chǎn)。

在2018年12月，TCL集團的“世紀大重組”中，將旗下約9家公司的股權(quán)，出讓給TCL實業(yè)控股（廣東）股份有限公司（下稱“TCL實業(yè)”）。在共計47.6億元的轉(zhuǎn)讓對價中，包含合計超40億元貨值的房地產(chǎn)資產(chǎn)。資產(chǎn)包中含有TCL產(chǎn)業(yè)園的大量項目，包括惠州市TCL國際酒店、廣州TCL大廈（琶洲項目）、廣州科學(xué)城項目等。

▲TCL的“世紀大重組”。圖片由無冕財經(jīng)制作。

有聲音質(zhì)疑，資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓評估價值過低。以琶洲項目為例，此前TCL集團以總價16.13億元、樓面價1.5萬元/㎡購入地塊。截至今年，同片區(qū)由國美開發(fā)的國美智慧城項目已達到5萬元/㎡，預(yù)計價格增長可達3.5倍左右。

最終，這些貨值超過40億元的資產(chǎn)被注入由李東生持股約51%的TCL實業(yè)中。這筆交易，也被外界詬病為“左手倒右手”。

除原有資產(chǎn)外，TCL還與包括與招商蛇口、碧桂園等開發(fā)商合作開發(fā)項目。2020年1月，招商蛇口還為深圳市寶安TCL海創(chuàng)谷科技園發(fā)展有限公司貸款提供擔(dān)保，推動深圳艾美特工業(yè)區(qū)城市更新項目項目。該公司由招商蛇口與深圳TCL房地產(chǎn)有限公司（下稱“深圳TCL”）分別持股42.5%。

▲TCL實業(yè)與開發(fā)商合作的部分合資公司。圖片由無冕財經(jīng)制作。

李東生的另一部分地產(chǎn)資產(chǎn)在TCL科技中。

在這個上市主體中，地產(chǎn)資產(chǎn)則更為低調(diào)。2011年至2013年間，TCL集團先后將資產(chǎn)出讓給花樣年，并成為其第二大股東。同時，TCL系的李東生、袁浩東進入花樣年董事會，成為非執(zhí)行董事。最高峰時期，TCL對花樣年的持股占花樣年已發(fā)行股份的20.08%。

可惜，這筆財務(wù)投資并不順利。2013年，TCL認購花樣年控股股份的價格為1.11港元/股。而花樣年上市至今，股價最高也不過在2020年7月達1.85港元/股左右。

直至2021年9月，TCL科技將子公司利嶸發(fā)展有限公司100%股權(quán)以約6.3億港元轉(zhuǎn)讓給 TCL實業(yè)控股（香港）有限公司，該公司含有花樣年控股集團有限公司17.54%的股權(quán)。據(jù)公開信息顯示，TCL實業(yè)控股（香港）是TCL實業(yè)的全資附屬公司，是由李東生控股。

倒霉的是，不久后，花樣年陷入流動性危機，一度停牌至今。

此外，TCL科技子公司TCL華星光電技術(shù)有限公司正在多地拿地。2020年12月，TCL華星光電技術(shù)有限公司以底價8.97億元，拿下位于寸土寸金的深圳灣一宗商服用地。值得注意的是，在一定條件下，地塊內(nèi)的辦公室、商業(yè)項目可銷售。

作為接受過高等教育的“潮汕二代”，李東生改變了潮汕人經(jīng)營基礎(chǔ)制造業(yè)、貿(mào)易業(yè)的單一模式，而是投身家電制造等科技型產(chǎn)業(yè)。

不過，他依然沿襲了潮汕人“悶聲發(fā)大財”的本色。雖多次信誓旦旦宣告不做地產(chǎn)，卻難抵這塊“肥肉”的誘惑的他，瞅準房地產(chǎn)市場紅利，以財務(wù)投資等形式默默“收割”地產(chǎn)利益。

這樣的小心思，始終深埋在李東生的算盤里。