在房地產(chǎn)市場變局之下，今天有消息稱“藍(lán)光發(fā)展擬1元轉(zhuǎn)讓旗下三個(gè)項(xiàng)目給金科地產(chǎn)，遭上交所問詢”。可見最近金科股份動(dòng)作頻頻。

在12月21日，上清所披露了金科股份擬發(fā)行8億元超短債的公告（270天）；要知道在12月16日晚間，金科股份剛剛發(fā)布了“作價(jià)37.2億港元轉(zhuǎn)讓金科服務(wù)22%股權(quán)”以及“為8家控股子公司和參股公司融資累計(jì)擔(dān)保74億元”的公告。

再往前的11月12日，金科股份發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過8億美元高等級(jí)債券，用于“發(fā)展公司城市更新項(xiàng)目”。不過該事項(xiàng)至今還未得到主管部門的批復(fù)。

根據(jù)金科股份發(fā)布的債券募集說明書和擔(dān)保公告，今年12月20日至明年12月31日之內(nèi)，金科股份需要償還的直接融資及擔(dān)保融資金額高達(dá)520多億元，涉及銀行貸款、信托融資、債券融資等。

頻頻發(fā)債、擔(dān)保融資之下，一定程度上也暴露了金科股份眼下的現(xiàn)金流狀況確實(shí)不容樂觀。

發(fā)債遭遇“小插曲”

除了一個(gè)多月前的8億美元債“嘗試申請(qǐng)”至今還未得到主管部門批復(fù)之外，這一次8億人民幣的債券發(fā)行也遭遇了一次“小插曲”。

12月21日，金科股份剛發(fā)布完發(fā)行超短融的公告，22日就向投資者以薄記建檔方式進(jìn)行利率詢價(jià)，這一波操作，可謂“真夠急的”。

不過據(jù)上清所發(fā)布的公司公告稱，原本定于12月22日 9:00—17：00的利率詢價(jià)時(shí)間，后來因“簿記建檔當(dāng)日債券市場波動(dòng)，經(jīng)公司與簿記管理人協(xié)商一致，現(xiàn)將簿記建檔結(jié)束時(shí)間由12月22日17：00延長至 18：00”。

同時(shí)該公告還表示，承銷團(tuán)成員或投資者在簿記截止時(shí)間之前，可以撤回或者變更申購要約；未撤回或變更的，申購要約繼續(xù)有效。

一號(hào)君查詢了當(dāng)日金科股份交易的幾只境內(nèi)債，并未發(fā)現(xiàn)成交價(jià)有暴漲或暴跌的情況，不知道金科股份所謂的“當(dāng)日債券市場波動(dòng)”具體是指什么。

除了“蹊蹺”地推遲了1小時(shí)的認(rèn)購詢價(jià)時(shí)間外，最后確定的發(fā)債利率為6.8%，這一利率水平也高于金科股份今年發(fā)行的中票和公司債利率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

這也足見，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，發(fā)債主體的議價(jià)權(quán)并不占優(yōu)。

畢竟，金科股份此前在轉(zhuǎn)讓金科服務(wù)股權(quán)給博裕資本的時(shí)候，也是做了較大的折價(jià)。

多項(xiàng)目因資金問題陷入停工疑云

金科股份到底缺不缺錢，除了近期頻頻地發(fā)債、擔(dān)保融資，以及天量到期債務(wù)之外，更能說明問題的，恐怕還是來自一線項(xiàng)目的反饋。

就在金科股份忙著轉(zhuǎn)讓股份融資的同時(shí)，位于河南鄭州的金科星瀾園項(xiàng)目，被二標(biāo)段的施工方河南誠宸建設(shè)工程有限公司貼出了《停工告知函》。

項(xiàng)目施工方在停工函中寫道：“截止至2021年12月15日，金科星瀾園二標(biāo)段項(xiàng)目部實(shí)際已完施工產(chǎn)值1.5223億元，自2020年9月開工至2021年12月期間，甲方（金科地產(chǎn)）僅支付6936.42萬元，剩余款項(xiàng)一拖再拖不予支付，且從2021年6月份開始，工程款分文不付。”

“建設(shè)單位未能支付工程款，造成河南誠宸建設(shè)工程有限公司金科星瀾園項(xiàng)目（以下稱該項(xiàng)目）無法支付供貨商款項(xiàng)及現(xiàn)場工人工資，導(dǎo)致供貨商停止供貨，工人全面罷工。”

“該項(xiàng)目被迫于2021年12月15日停止施工，現(xiàn)場剩余零星工人整理現(xiàn)場、拆除設(shè)備，自12月25日起，工地禁止一切人員出入，具體復(fù)工時(shí)間待定。”

一號(hào)君查詢得知，鄭州金科星瀾園的開發(fā)建設(shè)單位“河南國豐園置業(yè)有限公司”為金科股份100%控股子公司。

而從金科股份12月23日發(fā)布的對(duì)子公司提供擔(dān)保的進(jìn)展公告信息顯示：“2021年11月1日，公司控股子公司河南國豐園置業(yè)有限公司（以下簡稱“河南國豐園”）與地方金融服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂了《金科鄭州1號(hào)·非公開定向債務(wù)融資工具認(rèn)購協(xié)議》、《金科鄭州2號(hào)·非公開定向債務(wù)融資工具認(rèn)購協(xié)議》（以下合并簡稱“認(rèn)購協(xié)議”），約定河南國豐園擬通過地方金融服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)行非公開定向債務(wù)融資工具20000萬元，重慶金科為河南國豐園提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。該次融資擔(dān)保事項(xiàng)公司已于2021年11月29日在指定媒體進(jìn)行披露（公告編號(hào)：2021-159號(hào)）。

鑒于上述非公開定向債務(wù)融資工具未實(shí)際發(fā)行，河南國豐園與地方金融服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂了《解除協(xié)議》，各方約定解除認(rèn)購協(xié)議，重慶金科提供的連帶責(zé)任保證擔(dān)保一并解除。本次擔(dān)保解除后，公司將釋放對(duì)控股子公司河南國豐園擔(dān)保額度20000萬元 。”

上述公告顯示，金科股份對(duì)河南國豐園置業(yè)的擔(dān)保融資并未成功，而該公告還顯示，金科股份對(duì)該項(xiàng)目公司累計(jì)30.33億元的擔(dān)保額度已經(jīng)用去28.33億元，僅剩的2億元擔(dān)保融資也未成行，項(xiàng)目上的現(xiàn)金流恐怕更是雪上加霜。

在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上，也有多地的購房人向?qū)俚仡I(lǐng)導(dǎo)反映或投訴金科股份旗下項(xiàng)目停工或延遲交房的情況。

今年10月份，就有買房人留言稱“購買了廊坊安次區(qū)御龍河公園附近金科集美書香項(xiàng)目，交了首付款還沒有網(wǎng)簽，去辦理準(zhǔn)購證時(shí)才聽說項(xiàng)目目前已經(jīng)處于停工狀態(tài)一個(gè)月，現(xiàn)屬非常時(shí)期，非常擔(dān)心開發(fā)商卷錢跑路，發(fā)生爛尾情況。”

12月13日，淮南市民在留言板上留言詢問市領(lǐng)導(dǎo)：“洛河大道和民惠街交口的金科山水墅項(xiàng)目從2021年11月22日停工至今，是什么原因？”

12月15日，石家莊業(yè)主留言稱：“正定新區(qū)金科集美郡購房的業(yè)主，今年金科在交房日，未提供相關(guān)延期證明的情況下延期交房，并且無新的交房期限。眾多業(yè)主多次和開放商溝通，開放商只承認(rèn)資金確實(shí)緊張，下個(gè)月有可能交。截止今日已經(jīng)一月有余，再次仍是上套說辭，以此敷衍了事。”

12月19日，鄭州市民留言稱：“金科城三期小區(qū)已經(jīng)修建完成，原定2021年9月25日交房，但業(yè)主至今未收到開發(fā)商準(zhǔn)確交房日期，對(duì)于交房日期相關(guān)工作人員一直推脫并含糊其辭。”

僅僅從施工方和人民網(wǎng)留言板上反映出來的，關(guān)于金科股份旗下項(xiàng)目停工或無故推遲交房的事項(xiàng)，已經(jīng)多起，其背后是否如施工方、買房人所說的因?yàn)橘Y金緊張導(dǎo)致，都值得市場警惕。一旦因企業(yè)現(xiàn)金流原因?qū)е马?xiàng)目大面積的停工、延期交房，恐怕對(duì)各方都難以交待。

而從金科股份近期發(fā)布的融資擔(dān)保公告中，我們看到，在11月底金科股份為子公司、參股公司的累計(jì)擔(dān)保額占公司凈資產(chǎn)就已經(jīng)高達(dá)198%，若算上12月份的74億融資擔(dān)保，整體的擔(dān)保額占凈資產(chǎn)比例將遠(yuǎn)超200%。

如此高比例擔(dān)保額的背后，是怎樣的風(fēng)險(xiǎn)，某些暴雷房企的教訓(xùn)還不夠深刻嗎？

項(xiàng)目資金緊張、挪用預(yù)售監(jiān)管資金被官方證實(shí)

此前，有媒體曾報(bào)道稱，金科股份在晉中市的項(xiàng)目“博翠天宸”有超9億元預(yù)售資金未進(jìn)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并傳出項(xiàng)目存在停工爛尾的傳聞。

一號(hào)君看到，在今年10月26日晉中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下達(dá)給市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心的《關(guān)于協(xié)助暫停辦理金科土地和在建工程抵押的函》中，已經(jīng)證實(shí)了上述違規(guī)行為，畢竟加蓋了公章的紅頭文件不會(huì)說謊。

但就在這樣的情況下，金科股份在11月25日回復(fù)投資者的留言中，仍然堅(jiān)持稱“晉中市金科項(xiàng)目所有銷售回款均嚴(yán)格按照住建局預(yù)售資金監(jiān)管的要求，全額存入監(jiān)管賬戶，并根據(jù)工程進(jìn)度盤活全部用于項(xiàng)目工程款支付，不存在任何抽逃資金及項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。公司將繼續(xù)嚴(yán)格履行相關(guān)監(jiān)管要求，合法合規(guī)，健康穩(wěn)健發(fā)展。

當(dāng)然，這一回復(fù)距離晉中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)函已經(jīng)過去了一個(gè)月，金科股份有這樣的“底氣”回復(fù)，或者已經(jīng)按照監(jiān)管要求改正了。

但12月15日，鄭州市12345政務(wù)服務(wù)便民熱線在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上的一份官方回復(fù)，卻證實(shí)了金科股份項(xiàng)目存在資金緊張、挪用項(xiàng)目預(yù)售資金的情況。

針對(duì)鄭州群眾對(duì)金科星瀾園存在無法網(wǎng)簽、項(xiàng)目存在挪用預(yù)售監(jiān)管資金違規(guī)行為的投訴，鄭州市政務(wù)服務(wù)熱線的回復(fù)稱：

“接到投訴案件后我局高度重視，備案科工作人員及時(shí)與中原樓盤的金科星瀾園地塊1期的3號(hào)樓的購房人聯(lián)系了解情況后，又與金科公司工作人員劉姍姍聯(lián)系落實(shí)情況，真實(shí)原因是公司資金緊張暫時(shí)無法辦理網(wǎng)簽，公司也在積極努力籌措資金。”

而鄭州市網(wǎng)簽的備案條件是：“根據(jù)《商品房預(yù)售管理辦法》、《鄭州市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》，商品房合同備案除了要符合鄭州市的限購政策外，還需要符合以下條件:1、開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)；2、銀行開具的商品房預(yù)售款專用存款賬戶繳款憑證。”

政務(wù)服務(wù)熱線回復(fù)中明確表示：“由于信訪人購買的房屋不具備上述條件，導(dǎo)致無法網(wǎng)簽備案。備案科工作人員會(huì)督促開發(fā)企業(yè)盡快為購房人網(wǎng)簽備案。”

對(duì)于投訴的預(yù)售資金監(jiān)管問題，政務(wù)服務(wù)熱線回復(fù)：河南國豐園置業(yè)有限公司開發(fā)的“金科星瀾園3#、4#、5#、12#”項(xiàng)目于2020年10月于中國民生銀行股份有限公司鄭州分行簽訂《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》。

根據(jù)《鄭州市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》和《鄭州市商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定：“商品房預(yù)售款，是指由預(yù)購人按合同約定支付的定金、預(yù)付款、房價(jià)款、保證金等各種款項(xiàng)。預(yù)售人或代理銷售機(jī)構(gòu)在商品房預(yù)售中所收取的預(yù)售款，由預(yù)購人持預(yù)售人監(jiān)管賬號(hào)的繳款單到銀行交款或用監(jiān)管銀行提供的POS機(jī)刷卡入賬。”

監(jiān)管部門約談監(jiān)管銀行中國民生銀行股份有限公司鄭州分行并下達(dá)《異常行為告知書》，要求監(jiān)管銀行嚴(yán)格履行《鄭州市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》、《鄭州市商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》約定的權(quán)利和義務(wù)，切實(shí)維護(hù)購房人的合法權(quán)益。