作者 | 伯懿?編輯 | 付影?來源 | 獨角金融

2021年是資管新規過渡期的最后一年，對信托行業更是不平凡的一年。其中，在信托業務權重中占比較高的地產類信托風險持續暴露。

在監管層對“房住不炒”定位明確以來，多家房企資金流出現問題，同時也加大了房地產信托違約風險。用益信托數據顯示，2021年前11個月，房地產信托涉及違約金額達707.43億元，排名第一，成為行業違約“重災區”。

華夏幸福（600340.SH）、花樣年控股（1777.HK）、榮盛發展（002146.SZ）、中國奧園（3883.HK）、世茂集團（0813.HK）、新力控股集團（2103.HK）等至少10家知名上市房企債務危機蔓延時，信托機構作為通道方也因此受到牽連。

8家信托機構踩雷華夏幸福

2021年3月，河北龍頭房企華夏幸福發生資金鏈斷裂危機，截至2021年三季度末，其負債總額達3877億元。

12月22日，華夏幸福發布債務未能如期償還的公告稱，公司流動性出現階段性緊張，截至目前，公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等形式的債務本息金額67.87億元，累計未能如期償還債務本息合計1078.05億元。

踩雷華夏幸福的信托公司主要包括大業信托、金谷信托、華寶信托、西藏信托、華潤信托、五礦信托、中信信托、陜西國際信托等。

圖片來源：易維視

據此前8月15日《券商中國》報道，由招行代銷的大業信托·君睿15號（九通基業）項目集合資金信托計劃（以下簡稱“君睿15號”）未向投資者分配2021年第二季度的利息。這只信托計劃已于8月14日到期，投資者尚未收到明確兌付方案。

君睿15號2020年8月14日成立，系一年期集合信托產品，旨在為華夏幸福間接全資子公司九通基業提供流動性資金。該信托計劃產品發行方及主動管理人為大業信托。對于如何償還該項目款項，目前尚無最新進展。

在市場環境變化時，昔日“盟友”也不得不撕破臉。部分信托機構對華夏幸福提起訴訟或申請仲裁。

作為湖州鼎鴻為華夏幸福德清縣雷甸產業新城PPP項目資產支持專項計劃底層標的債權債務人，因其未能按期償還金谷信托享有的本金19.1億元的債權，11月末，金谷信托向中國國際經濟貿易仲裁委員會申請了仲裁。

企業經營不善拖欠金融機構資金并不少見，面對負債超過千億的華夏幸福，踩雷的信托機構所涉款項又該如何兌付？近日，華夏幸福《債務重組計劃》獲債委會表決通過。

截圖來源：華夏幸福公告

從華夏幸福公布的2192億元金融債務的清償方案來看，具體分為7個部分，其中依靠出售資產將解決約1070億元，其余債務通過展期，降息等方式解決。經過資產及業務重組后，華夏幸福將保留孔雀城住宅業務、部分產業新城業務、物業管理業務及其他業務。

還債方案已出爐，但這并不意味著所有的問題都能迎刃而解，對于整體情況不容樂觀的華夏幸福，當出售資產以及債務展期能否完成“回血”，圍繞在8家與其合作的信托機構的欠款何時償還，更加值得關注。

房地產信托成信托業違約重災區

用益信托數據顯示，2021年前11個月，信托行業共發生250起違約事件，涉及違約金額高達1250.72億元，其中房地產信托涉及違約金額達707.43億元，排名第一，成為行業違約“重災區”。

2021年，房地產監管趨嚴，融資“緊箍咒”再收緊，當地產企業危機爆發后，作為此前重要合作伙伴之一的信托公司通過訴訟追償、延期兌付、提前終止等處置方案，以此緩解壓力。

圖片來源：易維視

近期，中信信托·嘉和118號恒大貴陽新世界集合資金信托計劃、中鐵信托-寶能廣州汽車產業園項目（一期）集合資金信托計劃、涉及新力地產的六個信托產品，均出現了違約事件。

白酒巨頭洋河股份（002304.SZ）全資子公司洋河投資近期收到中信信托發來的《中信信托·嘉和118號恒大貴陽新世界集合資金信托計劃臨時信息披露》文件，顯示“該信托尚未足額收到債務人貴陽新世界房地產有限公司應付回購本金及溢價。”

洋河投資于2020年5月出資1.9億元向中信信托認購了上述信托計劃（用于貴陽恒大金陽新世界4C、4D地塊項目開發建設），但2021年6月21日之后，洋河投資剩余信托產品本金7251.35萬元，以及9500萬元的投資收益未能收回。

此外，自2021年10月份“絕不躺平”的花樣年控股負面消息也不斷蔓延。其中，2021年11月16日，大業信托“踩雷”花樣年，花樣年集團及花樣年成都公司列入被執行人，被執行金額達6.21億，申請人為大業信托。

上述產品為“長盈27號集合資金信托計劃”于2020年11月16日成立，截至2021年11月8日該信托計劃存續規模為3.32億元，作為受托人，大業信托將該信托計劃項下的全部信托單位期限延長12個月。

據花樣年2021年中期業績顯示，截至2021年6月30日，花樣年信托貸款有52億元，其中約35億元將在一年內到期。

“暴雷”房企遠不止于此，“踩雷”環京一哥榮盛發展、以及頭部房企世茂集團等，信托公司主要包括大業信托、萬向信托等。

同時，一些信托機構走向對房企的“追債”之路。

2021年5月份，皇庭國際27.5億元信托貸款未償還，中信信托向法院提起訴訟，申請查封皇庭廣場的不動產，查封期限為36個月。2021年7月18日，地產企業天房集團新增執行裁定書，其1.39億元銀行存款被法院凍結，申請人為中信信托。

信托機構如何走出困境？

中國信托業協會數據顯示，截至2021年3季度末，投向房地產業的資金信托余額為1.95萬億元，盡管同比下降18.13%、環比下降6.3%，一旦地產商選擇違約或躺平，如何保護近2萬億存量信托資金的安全著陸？

用益信托研究院研究員喻智表示，2021年房企的信用風險問題反映到信托行業，主要還是前期開展了過多的融資類業務。當前的主要應對手段是對存量項目進行風險排查，對存在信用風險的融資項目進行提前結束或要求增加抵質押等風控，并逐漸清理存量的融資類業務，在新增業務方面保持謹慎。

喻智認為，存量業務方面都有土地抵押，股權質押等，風控還是比較足的，只是現階段市場處置不易，處置不當容易造成投資者的損失。

金樂函數分析師廖鶴凱表示，信托機構目前是根據具體項目的情況采取不同的措施，總體上來說就是以時間換空間，主動參與到項目的運行與處置中去。對于地產信托占比較高的信托公司，通過關聯地產公司、股東關聯公司或外部合作伙伴、資產管理公司等路徑多管齊下化解房地產存量業務的流動性風險，通過延期、與投資者達成和解等方式完成部分項目的退出。

2018年資管新規發布后，吹響了信托機構轉型的號角。過去地產是信托投資的重要標的之一，隨著2021年房地產調控力度加大，去通道化、控地產、加大對非標資產限制，地產行業估值目前處于偏低狀態，因此信托公司也在尋求轉型。

不符合監管要求的通道業務大幅壓縮，非標投資明顯減少。根據信托業協會數據顯示，截至2021年3季度末，房地產業信托占比降至12.42%，同比下降1.38個百分點，環比下降0.59個百分點。

作為資金信托重點投向的五大領域，工商企業、證券市場、基礎產業、房地產業以及金融機構，其中證券市場是資金信托投向的第二大領域，也是2021年3季度唯一實現增長的領域。截至2021年3季度末，投向證券市場的資金信托余額為3.06萬億元，同比增長38.12%，環比增長9.22%。

從資金信托的資金運用方式來看，包括貸款（29.99%）、可供出售及持有至到期投資（27.03%）和交易性金融資產投資（20.97%）排名前三。受益于證券市場及證券投資信托的快速發展，交易性金融資產投資規模自2020年3季度開始迅速增長。截至2021年3季度末，交易性金融資產投資規模增至3.29萬億元，同比大幅增長48.78%，環比增長15.41%。

某信托經理表示，“抓緊時間，多賣受歡迎的產品，監管收緊的時候，就能‘手中有錢，心中不慌’。”

房地產信托業務收縮已是定局。回到陷入債務危機中的房企上，違約的地產信托如何兌付，對于信托公司來說又如何處置風險存量業務？歡迎留言討論。