此次融信與濱江合計228億拿下杭州7宗地塊，每宗地塊的溢價率均達到了封頂，有6宗地塊轉(zhuǎn)入競自持，其中4宗地塊的競自持比例達到了17%以上，其中融信單獨拿下的蕭山區(qū)31號地塊，自持比例達到了29%。

海哥請教了多位杭州市場的業(yè)內(nèi)人士，對于融信此次觸頂拿地均不看好，如果考慮自持的成本，多個地塊的實際樓面價，已經(jīng)接近政策最高銷售價格。

如蕭山區(qū)的31號地塊，將近1/3的自持面積將實際樓面價推高至38000元每平，而限價政策下，毛坯均價僅為42500元每平；34號地塊的樓面價與毛坯銷售均價間的差價僅有5000元。

再來看，融信與濱江合計拿的三塊自持面積17%的地塊，如果考慮自持成本，三塊地的實際樓面價分別為5.4萬每平、5.46萬每平、2.64萬每平，而政策限價分別為6.75萬每平（帶精裝修）、6.6萬每平（帶精裝修）、3萬每平（毛坯均價），其間的差價最多1.35萬元（帶精裝修），最少不到4000元，可想而知，其中的利潤有多薄。

融信中國此次是否會再一次因拿錯了地而折戟杭州，從以上的拿地和銷售均價中，已可以看出端倪。

業(yè)績暴雷，評級連遭下調(diào)

之所以海哥格外操心融信此次杭州拿地，而且還幫融信特地算了一筆賬，免得重蹈當年靜安地王后的覆轍。

畢竟在如今的市場環(huán)境下，不拿地未必會死，但拿錯一塊地，很有可能就掛掉了。

看融信2020年的年報，可以說是有點慘的。

年報顯示，2020年，融信中國實現(xiàn)營業(yè)收入483.03億元，同比下滑6.14%；毛利潤53.1億元，同比大降57.42%；凈利潤34.94億元，同比大降40.71%；實現(xiàn)歸母凈利潤24.28億元，同比下滑23.02%，負債比率由2019年末的70%上升至83%。

利潤率方面，融信2020年的毛利率為11%，同比下降了13個百分點，凈利率7.23%，下滑近37個百分點。

（圖：融信中國2020年財報數(shù)據(jù)）▼

融信中國的港股股價，也從去年7月最高點的8.17元每股，下跌至5.38元每股，跌幅超過34%。

顯然，二級市場已經(jīng)從去年的中報業(yè)績中嗅到了撤退的信號。

少數(shù)股東的融信

海哥還從融信中國的年報中看出了極有意思的一面，年報顯示，公司506.59億元凈資產(chǎn)中，歸屬于控股股東融信中國的僅為177.13億元，而少數(shù)股東權(quán)益占比達到了329億元，非控股股東權(quán)益占比達到了65%。

這到底是誰的融信？

如果少數(shù)股東權(quán)益再增加5%多一點，那融信中國從股權(quán)上看將沒有實控人了。

當然，這并非不可能，2019年的少數(shù)股東權(quán)益為248.82億元，2018年219.15億元，2017年為177.95億元，三年時間，少數(shù)股東權(quán)益增長幾近翻番；

與此同時，少數(shù)股東占比也常年保持高位，從2017年的57.9%、2018年的61.5%，2019年的60.3%，一直到去年的65%。

不過同期的少數(shù)股東應(yīng)占利潤與權(quán)益占比卻嚴重不匹配。

近三年的年報顯示，2018年-2020年非控股股東應(yīng)占利潤分別為11.58億元、27.29億元，10.66億元，分別占當期凈利潤的30%、46%、33%，這對于少數(shù)股東權(quán)益占比常年在60%的融信中國來說，顯然是不匹配的，其中有相當部分的“明股實債”。

這一點，安信證券一份研報稱，融信中國非控股權(quán)益占比高于TOP30中位數(shù)水平39.1%，存在表外不確定性。

的確，通過“明股實債”操作，隱藏負債的確是業(yè)內(nèi)通行做法，但隱藏部分過高，則無疑加大了財務(wù)風(fēng)險，對投資者也是極大的不負責(zé)任，更何況融信自身的權(quán)益占比只有35%。

此外，土儲方面融信中國也不是很豐厚。年報顯示，2020年，公司新增土儲項目50個，新增土儲面積約872萬平方米，權(quán)益代價約284.4億元。

截至2020年底，公司在手項目共計247個，總土儲約2871萬平方米。這一土儲體量在千億房企中算是靠后的。

對此，標普認為，融信中國的土地補充需求仍將居高不下，可能會阻礙對債務(wù)增長的控制。截至2020年底，融信中國的未售土地儲備總量約為1900萬平米，標普預(yù)計僅能支撐兩年左右的增長。

加之融信中國經(jīng)營的9個重點城市都受到新的土地集中拍賣政策的影響。標普認為，這將導(dǎo)致未來一到兩年內(nèi)土地來源的不確定性增加，這也可能給融信中國的現(xiàn)金緩沖帶來壓力，因為新的拍賣政策可能需要更高的存款。

而從融信這次在杭州土拍市場中的表現(xiàn)來看，標普顯然低估了融信拿地擴張的速度，也低估了融信寧可要規(guī)模也不惜犧牲利潤的決心。

而這一波高價地是否會成為拖垮融信的“阿喀琉斯之踵”，且拭目以待。

畢竟，倒在“地王”上的苦，融信不是第一次嘗到了。