作者/一號君?來源/一號地產(chǎn)?

一號說：

疾風(fēng)知草勁 困境見真金

過去的一年時(shí)間，可以說是房地產(chǎn)行業(yè)的灰暗時(shí)刻，自去年年中“三道紅線”以來，集中供地等調(diào)控措施頻出，對房地產(chǎn)行業(yè)的全鏈條都產(chǎn)生了重要影響，說“行業(yè)巨變”毫不為過。

整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯也產(chǎn)生了根本性變化，從過去的單純追求規(guī)模利潤，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)。

今年的中報(bào)，恰是對房企高質(zhì)量發(fā)展成果的檢驗(yàn)。這其中，一號君認(rèn)為旭輝控股(0884.HK)可作為業(yè)績穩(wěn)中有增、規(guī)模跑贏大勢、財(cái)務(wù)平穩(wěn)健康的案例進(jìn)行觀察。

與許多一發(fā)布中報(bào)就遭市場看空的房企不同，旭輝控股中報(bào)發(fā)布次日，股價(jià)一度漲幅達(dá)4.33%；且頭部投行也紛紛看多，如花旗就發(fā)布研報(bào)稱重申旭輝控股買入評級 目標(biāo)價(jià)7.8港元。

花旗認(rèn)為，旭輝控股對未來盈利年復(fù)合增長率達(dá)10%以上有清晰的目標(biāo)，包括長遠(yuǎn)毛利達(dá)20%，而銷售年復(fù)合增長率達(dá)15%、2021至2023年租金年復(fù)合增長率達(dá)50%、資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健等，且派息比率達(dá)35%，股本回報(bào)率22%。

業(yè)績穩(wěn)中有升 未來銷售持續(xù)向好

旭輝控股的半年報(bào)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入363.7億元，同比增長58%；凈利潤53.6億元，同比增長13%。這兩項(xiàng)業(yè)績增速，在前20強(qiáng)房企中名列前茅；

上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售額1362億元，同比增長69%，完成全年2650億元銷售目標(biāo)的51.38%，銷售增速位列TOP20房企第二位。

與此同時(shí)，旭輝的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其上半年實(shí)現(xiàn)了核心ROE（凈資產(chǎn)收益率）約22.3%，已連續(xù)6年持續(xù)20%以上。

（圖：旭輝控股2021年中期業(yè)績數(shù)據(jù)）▼

如此看來，無論是營收，還是銷售，業(yè)績表現(xiàn)十分不俗。更難得的是，在上半年如此嚴(yán)峻的調(diào)控之下，旭輝還實(shí)現(xiàn)了超過90%的簽約回款率和71%的新開盤去化率。

僅憑上述這4條，旭輝控股上半年的表現(xiàn)就足以成為業(yè)內(nèi)研究的樣板。

此外，在土儲(chǔ)方面，上半年旭輝控股集團(tuán)新增43個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積為770萬平方米，權(quán)益建筑面積為440萬平方米，權(quán)益占比為57.14%；總代價(jià)為539億元，權(quán)益代價(jià)為277億元。

截至上半年，旭輝控股集團(tuán)累計(jì)擁有土地儲(chǔ)備5840萬平方米，公司應(yīng)占土地儲(chǔ)備建筑面積約為3230萬平方米，權(quán)益占比為55.31%。

穩(wěn)步增長的土儲(chǔ)規(guī)模，為旭輝控股的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，旭輝管理層透露，公司上半年新增貨值1279億元，一二線占比達(dá)82%，總土儲(chǔ)一二線占比85%，大概率在入市后能快速去化。

（圖：旭輝控股2021年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)）▼

據(jù)了解，旭輝下半年可售貨值2600億元，全新項(xiàng)目53個(gè)，其中貨值超過25億的大盤就超過10個(gè)。

具體表現(xiàn)來看，僅上半年銷售超過10億元的項(xiàng)目則達(dá)14個(gè)。良好的銷售態(tài)勢讓旭輝的預(yù)收賬款達(dá)到935億元，較2020年末增加25%。

因此，旭輝管理層對完成全年的業(yè)務(wù)目標(biāo)表現(xiàn)出了極大的信心。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健向好

觀察房企樣板意義的另一維度就是它的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性和健康度。

從旭輝控股的半年報(bào)中，我們發(fā)現(xiàn)，負(fù)債方面旭輝控股的負(fù)債總額為1107.47億元，凈負(fù)債為583.41億元，凈負(fù)債率為 60.4%，較2020年末下降3.6個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，已基本接近監(jiān)管要求；擁有現(xiàn)金524.06億元，現(xiàn)金短債比 2.68。

從“三道紅線”的情況看，旭輝控股雖然目前仍處“黃檔”企業(yè)，但整體穩(wěn)中向好，無論是凈負(fù)債率還是現(xiàn)金短債比，均有所優(yōu)化，目前唯一處在黃檔的為剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率一項(xiàng)。

業(yè)績發(fā)布會(huì)上，公司管理層表示，有信心通過經(jīng)營提效夯實(shí)基礎(chǔ)，在2021年末進(jìn)入綠檔。為此，旭輝控股將從資產(chǎn)端、預(yù)收端、負(fù)債端和權(quán)益端四個(gè)層面發(fā)力，助力年末三道紅線達(dá)標(biāo)。

融資方面，旭輝控股的半年報(bào)顯示，其上半年的加權(quán)融資成本降至5.1%，較2020年末已下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，可以說財(cái)務(wù)穩(wěn)健性亮眼。

（圖：旭輝控股發(fā)債情形一覽）▼

我們注意到，今年5月旭輝控股發(fā)行了5億美元綠色債券，利率僅在4.45%-4.8%；8月份旭輝控股發(fā)行了30億境內(nèi)公司債，利率也僅在4.2%，達(dá)到了同期民營房企最低水平。

目前旭輝控股的平均債務(wù)賬期4.6年，其中一年內(nèi)到期債務(wù)占比僅為17.7%，旭輝控股已完成下半年主要到期債務(wù)的再融資。

對于旭輝控股的穩(wěn)健財(cái)務(wù)表現(xiàn)，國際評級機(jī)構(gòu)紛紛表達(dá)了認(rèn)可。據(jù)了解，標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪三家國際評級機(jī)構(gòu)分別給予旭輝BB、BB、Ba2的主體評級，展望均為穩(wěn)定。

多元業(yè)務(wù) 各呈精彩

除了房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，旭輝控股其他的多元化業(yè)務(wù)也進(jìn)展順利，逐步進(jìn)入豐收碩果期。

從半年報(bào)顯示，旭輝控股上半年來自房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入為319.39億元，同比增加64.7%，不過占已確認(rèn)收入總額的87.8%。

這幾個(gè)數(shù)據(jù)說明什么？來自房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入占比，較業(yè)內(nèi)同行屬于偏低的，這說明旭輝控股圍繞房地產(chǎn)主業(yè)開展的多元化業(yè)務(wù)，其收入占比在逐步提升。

多元化業(yè)務(wù)從最初的“副業(yè)”或輔助角色，正在逐步成為旭輝未來業(yè)務(wù)增長的新觸點(diǎn)。

據(jù)旭輝控股的半年報(bào)顯示，旭輝商業(yè)租金收入同比增長79%，出租率保持在94.3%，而且下半年還將新開4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

旭輝永升服務(wù)（01995.HK）營業(yè)收入上半年同比增長53.1%至20.6億，在管面積則較2020年末增長68.4%至1.3億平方米。

此外，在推動(dòng)綠色建造方面，旭輝控股通過不斷完善和迭代建造技術(shù)，大力推進(jìn)節(jié)能減排，2020年通過四大綠色建造工藝的推廣，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)過程減少二氧化碳排放86.3萬噸。

（圖：旭輝控股可持續(xù)發(fā)展模式）▼

在行業(yè)創(chuàng)新方面，旭輝通過技術(shù)創(chuàng)新全面推行旭輝透明工廠，讓客戶能提前體驗(yàn)房子的建造過程、見證建造質(zhì)量。自2019年以來，旭輝透明工廠已落地全國36個(gè)城市的60多個(gè)項(xiàng)目。2021年預(yù)期落地60座。

旭輝控股董事局主席林中表示，“長效機(jī)制作用下房地產(chǎn)業(yè)正走向平衡健康的發(fā)展道路，行業(yè)進(jìn)入高強(qiáng)度、全方位的競爭階段，資源將向穩(wěn)健、優(yōu)秀的大企業(yè)集中。旭輝堅(jiān)持看好中國城市化，看多房地產(chǎn)行業(yè)，要通過提高經(jīng)營效益，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健和業(yè)務(wù)均衡及可持續(xù)發(fā)展，來達(dá)成經(jīng)營業(yè)績的平穩(wěn)增長。”