來/財經(jīng)九號院??作者/跳跳

日前，克而瑞地產(chǎn)研究公布了2022年上半年房企銷售200強榜單，其中河南老牌房企鑫苑置業(yè)以全口徑銷售額63.9億元、權(quán)益銷售額48.9億元的業(yè)績，雙雙跌出百強。

相較去年同期158.4億元全口徑銷售額和137.1權(quán)益銷售額數(shù)據(jù)，同比大幅下滑60%、64%。整體下滑幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)平均水平。

值得注意的是，鑫苑置業(yè)至今還沒發(fā)布2021年審計年報；而港股上市公司鑫苑服務(wù)甚至至今都未刊發(fā)2020年業(yè)績報告，自2021年4月1日起停牌至今已15個月，港交所都看不下去了，下發(fā)復(fù)牌指引，奈何鑫苑服務(wù)仍然“尚未遵守復(fù)牌指引載列所有條件”。

事實上，這已不是鑫苑置業(yè)第一次延發(fā)年報了。2020年的年報延遲至2022年3月8日才向紐交所提交，2021年的半年報是今年3月14日才提交，差一點觸發(fā)退市。

自去年以來，張勇掌控下的鑫苑置業(yè)麻煩就不斷。年報延期、評級下調(diào)、美元債實質(zhì)性違約等等。

進(jìn)入今年，鑫苑置業(yè)的情況仍未好轉(zhuǎn)，除了年報遲遲沒有發(fā)布之外，陷入流動性風(fēng)險的鑫苑置業(yè)即使在今年3月底與萬達(dá)集團達(dá)成戰(zhàn)略合作，但也僅限于“兩家公司將在輕資產(chǎn)輸出、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)科技等方面展開合作”，并未像建業(yè)集團一樣、從萬達(dá)集團處獲得7億元的資金支持。

到了6月23日，由于主動退出評級，惠譽撤銷了鑫苑置業(yè)“CC”長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)，以及其“C”高級無抵押評級和未償還債券評級。

而去年9月份，標(biāo)普就已撤銷鑫苑置業(yè)“CCC”長期發(fā)行人信用評級，以及該公司未償高級無抵押票據(jù)“CCC-”發(fā)行評級。

更大的困境，除了銷售額的驟降，今年鑫苑置業(yè)的司法被執(zhí)行也逐漸增多，各類債權(quán)人終于坐不住了。這或使得本已孱弱的鑫苑置業(yè)，更加雪上加霜。

司法執(zhí)行超10億，股權(quán)凍結(jié)超億元

7月1日，鑫苑（中國）置業(yè)有限公司（下稱鑫苑置業(yè)）被鄭州市中級人民法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額5.504億元；

（來源：中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)）

6月9日，鑫苑置業(yè)、河南鑫苑置業(yè)、河南鑫苑廣晟置業(yè)、滎陽鑫苑置業(yè)等四家公司被鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額2.7億元；

5月31日，珠海市中級人民法院將鑫苑置業(yè)、廣東鑫苑置業(yè)、珠海鑫苑置業(yè)、青島科達(dá)等5家鑫苑系公司列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額2.37億元。

短短一個月左右時間，鑫苑置業(yè)及其子公司就三次被法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額已經(jīng)達(dá)到了10.58億元。

去年10月份，鑫苑置業(yè)和河南鑫苑置業(yè)，鄭州鑫合置業(yè)等公司一起被北京市第三中級人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行金額超過了6.18億元。

如此高額的司法執(zhí)行，顯然，鑫苑置業(yè)是遇到了債主的“逼債”，不惜對簿公堂了。

除了被執(zhí)行金額外，鑫苑置業(yè)旗下子公司的股權(quán)也遭遇法院凍結(jié)。

公開信息顯示，今年6月1日，河南鑫苑置業(yè)在河南鑫苑廣晟置業(yè)的1.02億元股權(quán)份額被北京市三中院司法凍結(jié)，案由是財產(chǎn)保全執(zhí)行。

由此可見，鑫苑置業(yè)已經(jīng)面臨債權(quán)人來自司法層面的壓力，如何化解風(fēng)險，目前還未看到鑫苑置業(yè)有何動作。

到期美元債無消息，子公司商票逾期被公示

與高額司法被執(zhí)行同步的，還有鑫苑置業(yè)到期的債務(wù)壓力。

從今年初公布的鑫苑置業(yè)2021年半年報數(shù)據(jù)來看，鑫苑置業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險已經(jīng)暴露無遺了。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，鑫苑置業(yè)在手現(xiàn)金約7.95億元，而未來一年內(nèi)到期的債務(wù)，也就是到今年6月底的債務(wù)約15.77億元，現(xiàn)金短債比僅為0.5.

更何況，還有11.51億元的應(yīng)付賬款。

事實上，即便是財報披露的一年內(nèi)到期的短期債務(wù)數(shù)據(jù)也是有問題的。僅兩筆到期的美元債就不止15.77億元。

去年10月，鑫苑置業(yè)將10月15日到期、票息14.2%的2.29億美元、約15.5億元人民幣的美元債進(jìn)行了要約交換，最終以發(fā)行2.05億美元新票據(jù)危險度過一劫。

至今年6月29日，鑫苑置業(yè)還有一筆利率12%，余額5.145億美元、約34.5億人民幣的美元債到期。

（來源：久期財經(jīng)）

不過時至今日，鑫苑置業(yè)方面還未對該筆美元債提起邀約交換或發(fā)布任何關(guān)于該債券的進(jìn)展公告，大概率也是處于違約未支付狀態(tài)。

上述兩筆美元債的到期金額就高達(dá)50多億人民幣，所以鑫苑置業(yè)在2021年半年報中所載的短期債務(wù)15.77億元，顯然與實際到期債務(wù)規(guī)模不符合。

除了到期美元債發(fā)生實質(zhì)性違約，或到期無任何動作外，鑫苑置業(yè)還面臨著商票逾期未兌等情況。

（來源：上海票交所）

據(jù)上海票據(jù)交易所6月份發(fā)布的截至今年5月31日持續(xù)逾期未兌名單，鑫苑置業(yè)旗下的河南鑫苑廣晟置業(yè)、濟南鑫苑萬卓、滎陽鑫苑置業(yè)、濟南鑫苑全晟、天津鑫苑置業(yè)等5家子公司位列逾期未兌名單。

多項目陷停工風(fēng)波，購房人維權(quán)頻頻

美元債到期無消息、子公司商票逾期被公示，連上市公司鑫苑置業(yè)自己也被司法執(zhí)行超10億。這些信息無不反映出今年以來鑫苑置業(yè)的現(xiàn)金流相當(dāng)糟糕，情況甚至較去年進(jìn)一步惡化了。

由此帶來最直接的影響，自然是工程項目。

在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有全國各地多個鑫苑項目的購房人發(fā)帖維權(quán)，反映項目停工、延期交付等問題。

7月2日，有網(wǎng)友向大連市長投訴，稱位于旅順口區(qū)的鑫苑藏龍首府一期高層原定2022年5月20日交房，而該項目2021年9月份工地就停工，今年4月份收到延期到11月交房的通知。從收到延期通知后，開發(fā)商一直沒有復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各種理由搪塞業(yè)主，目前已經(jīng)嚴(yán)重影響千余業(yè)主的生活。

（來源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板）

在鑫苑置業(yè)的大本營鄭州，僅今年6月份，就有不少購房人投訴。位于鄭州滎陽的“鄭西鑫苑名家”項目，據(jù)業(yè)主反映累計停工2年了，原計劃今年10月份完成，因為缺乏資金目前幾乎處于停工狀態(tài)；

位于中牟縣的鑫苑鑫潤園也被購房者投訴停工將近一年之久，有爛尾趨勢；鄭州管城區(qū)的鄭州鑫苑國際新城七號院，買房將近三年，只蓋了四層，停工一年以上，與開發(fā)商多次協(xié)商毫無結(jié)果；

位于金水區(qū)的鑫苑金水觀城二期自2021年11月開始停工，其中五號樓只蓋了5層，開發(fā)商負(fù)面新聞不斷，有爛尾風(fēng)險。更讓人擔(dān)憂的是，在政府接辦的回復(fù)中發(fā)現(xiàn)，該項目還未建立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶！這真的是讓購房人心涼涼了……

只能說，隨著鑫苑置業(yè)現(xiàn)金流情況的不斷惡化，以及各類債權(quán)人的司法“逼債”，鑫苑置業(yè)各項目的情況極有可能更加糟糕。

END.

（免責(zé)聲明：本文數(shù)據(jù)及信息均來自上市公司公告、企業(yè)預(yù)警通、上海票交所等公開信息，數(shù)據(jù)如有遺漏，歡迎更正，并以上市公司最終披露為準(zhǔn)。）