一號說：

連連看未必是消消樂，也可能是俄羅斯方塊

編者按：最近海哥發(fā)現(xiàn)，房企的年報要連著看，最好是5年、10年連在一起，將相應(yīng)的數(shù)據(jù)整理出來疊加看，會很有意思。

對于房企財報的美化修飾，特別在負債率、利潤率，甚至銷售額上面的修飾，我們很難去窺測水分有多大，但有一條是不會動的，那就是土地，不管是銷售面積、新增土儲還是總的土儲、竣工面積，這個很難造假，即使修飾變動也不會太大，更何況連續(xù)十年的財報數(shù)據(jù)，也會熨平其中數(shù)據(jù)的修飾。

也基于此，海哥決定寫一個房企的家底盤點系列，通過對房企歷年來土地各項數(shù)據(jù)的變化，來窺測房企真實的家底，以及未來的潛力。

當然，寫這一系列的緣起，主要還是前期盤點融創(chuàng)上市以來的土儲情況后，發(fā)現(xiàn)了其中注水的端倪（詳見《孫宏斌的“瑕疵”，融創(chuàng)中國的水分》）。

首先，來盤世茂集團。

十年僅剩2500萬方可售面積

趁著本公號前一篇的熱乎勁兒，海哥把世茂集團各項土地數(shù)據(jù)的統(tǒng)計觀察拉長到了十年，需要著重聲明的是，本文所統(tǒng)計或闡述的數(shù)據(jù)，均來自世茂集團（世茂房地產(chǎn)）2011年以來逐年的業(yè)績報告。

觀察的維度主要從銷售面積、拿地面積、竣工面積和總土儲面積四個維度觀察。

（圖：世茂集團近10年土儲數(shù)據(jù)一覽，一號地產(chǎn)制圖）▼

我們通過統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2011年至2020年，世茂集團總計銷售了7790.8萬平米，同期新增土儲（計容面積）的數(shù)據(jù)為10249萬方，十年間，世茂集團在手的計容土儲面積凈增長2458.2萬平米。

換言之，這些就是世茂集團絕大部分的家底，也就是說目前世茂可銷售的面積，在近十年間，僅剩下2458萬平米。

通過查詢得知，十年間，世茂集團未有大規(guī)模的項目轉(zhuǎn)讓，如果不考慮個別項目權(quán)屬的細微變化，那么上述數(shù)據(jù)的準確度應(yīng)該在98%以上。

與此同時，2011年至2020年間，世茂集團的竣工面積為6921萬平米，竣工面積中，包含了交付面積。

海哥也統(tǒng)計了下，世茂集團十年來總的交付面積，這部分是屬于世茂集團的權(quán)益交付面積，十年來總計交付了4724.97萬平。從總竣工面積和權(quán)益交付面積來看，刨去已竣工未售出的220萬方庫存（2020年年報數(shù)據(jù)）后，世茂集團十年間的項目權(quán)益平均占比為70.51%，處于行業(yè)正常水平。

（圖：世茂集團近10年銷售情況統(tǒng)計，一號地產(chǎn)制圖）▼

但從上述數(shù)據(jù)可知，十年間，世茂集團拿地與銷售面積之間的全口徑差額不到2500萬平米，也即構(gòu)成了今年世茂集團可供銷售的貨值的絕大部分。

如果按照過去十年間的平均權(quán)益占比70%測算，歸屬于世茂集團的部分，約在1750萬平左右，按照2020年度銷售均價1.7萬元每平計算，尚有3000億元左右的權(quán)益貨值。

上述數(shù)據(jù)，也在世茂集團2020年的年報中得到印證。

年報顯示，世茂集團2021年可出售總面積約為3096萬平方米，這其中包括2021年將推出的約2037萬平方米的可售面積，以及截至去年年底遺留的1059萬平方米的可售面積（包含了220萬方的竣工庫存和截至2020年底未竣工可銷售的839萬方）。

上述，可就是世茂集團全部的可售家底了。

由此可見，世茂的家底并不豐厚，以上年度均價測算，即使按照年報披露的全口徑近3100萬方來測算，也僅只有5270億元的可售貨值。

若按去年的平均去化60%測算，世茂集團今年預(yù)計可完成全口徑銷售3200億元左右，離全年度3300億的目標尚有差距。

加之今年前四月世茂集團拿地停滯，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前4月世茂拿地金額僅為29.7億元，新增貨值100億元左右，如果這部分能在今年上市的話。

由此，滿打滿算，世茂集團要完成今年的銷售目標，壓力還是很大。

土儲告急，未來怎么辦

據(jù)世茂集團2020年年報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，世茂集團已進駐超過100個核心城市，擁有434個項目，共8175 萬平方米（權(quán)益前）土地儲備。

對于土地儲備的測算，目前有兩種測算方法，一是銷售口徑，即拿地總數(shù)-銷售面積，剩余的可售面積作為土地儲備；

二是竣工口徑，即上一年土儲基數(shù)+拿地總數(shù)-竣工面積，有時候還要加上已竣工未售出的面積，剩余的在建和竣工可售部分為土地儲備，這部分中，既有未銷售的面積，也包含了已銷售但未交付的面積。

但這兩種算法，各種利弊，前一種算法，能很清楚的知道手上有多少可售資源，所以有些地產(chǎn)公司在對土地儲備的表述上，也叫可售資源；

而后一種算法，就很有迷惑性，因為沒有竣工交付的面積都算作土儲，這里既包含了未售出的面積，也包含已售出但未竣工交付即建設(shè)中的面積，還包括了已經(jīng)竣工但沒賣出的面積，這樣的土儲數(shù)據(jù)往往會很高很好看，讓外界誤認為手中還有很多貨，但這樣的土儲中很多都已經(jīng)賣出去了，有許多已售的在建工程面積，這部分未來并不能產(chǎn)生銷售收入，反而要投入許多工程建設(shè)成本，未來僅僅是作為財務(wù)數(shù)據(jù)，結(jié)算到營收里面。

海哥也根據(jù)上述兩種測算口徑，以2011年年底的土地儲備為基數(shù)，分別進行了測算。

（圖：世茂集團近十年土儲與銷售口徑統(tǒng)計，一號地產(chǎn)制圖）▼

從數(shù)據(jù)上來看，很顯然，世茂集團采用的是第二種算法。

由此，也印證了目前世茂集團手頭持有的8175萬土地儲備，相對比較準確。

結(jié)合上述數(shù)據(jù)，我們可知，這8175萬方的土儲構(gòu)成中，有3100萬方的可售資源，以及近5000萬方的在建工程，即已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源。

這樣的家底，對于世茂來說，維持1200億+的年度營收規(guī)模，也僅僅可持續(xù)2-3年，但如果在銷售規(guī)模上要維持3000億＋的規(guī)模，可以說捉襟見肘。

目前情況來看，3100萬方的可售資源今年消耗六成即1860萬方后，僅剩1240萬方。

如要在2022年仍然維持3000億+的銷售規(guī)模，世茂集團在今年必須補倉1800萬方以上的土儲。

目前來看，四個月過去，世茂集團可以說拿地陷入停滯。而從世茂10年來的拿地規(guī)模看，年拿地規(guī)模超過1800萬方的年份，僅在2019年，破天荒的拿了近3100萬方的土儲，次高是2018年的1615萬方。那兩年，的確是世茂集團烈火烹油的突飛猛進之年，也是在那兩年加倉后，世茂實現(xiàn)了重回前十的榮光。

但，這樣的年份以后還會有嗎？

顯然，這個答案是否定的。

加之眼下供地的節(jié)奏變了，想要拿到地，就更難了。此次集中供地的22個重點城市中，絕大部分也是世茂的重倉城市，錯過了第一次集中供地的世茂，還等得起嗎？

在經(jīng)歷了2020年銷售破3000億，2021年或許創(chuàng)下新高后，世茂未來的銷售規(guī)模必定將下滑。

我們可以說，留給世茂的時間不多了。