來(lái)源/一號(hào)地產(chǎn) 作者/海哥

股權(quán)激勵(lì)接近2個(gè)億的商業(yè)總裁

2020年6月1日，寶龍集團(tuán)官宣，原新城控股聯(lián)席總裁陳德力加盟寶龍，出任寶龍商業(yè)（09909.HK）行政總裁。

如今，這位商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的傳奇職業(yè)經(jīng)理人掌舵寶龍商業(yè)一年有余，正好帶領(lǐng)寶龍商業(yè)走過(guò)了完整一年。

長(zhǎng)期以來(lái)，寶龍商業(yè)在業(yè)內(nèi)以低出租率、低租金水平著稱，因此在今年3月份的年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，曾傳出陳德力立下了寶龍商業(yè)未來(lái)規(guī)劃的“軍令狀”，如：商業(yè)出租率達(dá)95%，開(kāi)業(yè)面積1500萬(wàn)方，長(zhǎng)三角規(guī)模行業(yè)前三。

外界對(duì)此也寄予厚望。通過(guò)今年的半年報(bào)，我們不妨來(lái)看看陳德力給寶龍商業(yè)帶來(lái)的變化。

距規(guī)劃目標(biāo)尚有差距

2021年的半年報(bào)顯示，今年上半年，寶龍商業(yè)實(shí)現(xiàn)收入11.71億元，同比增長(zhǎng)34.8%；毛利3.83億元，同比增長(zhǎng)50.5%；利潤(rùn)約為2.05億元，同比增長(zhǎng)41.3%；

具體業(yè)務(wù)層面,商管業(yè)態(tài)收入為9.42億元，較上年同期增長(zhǎng)34.5%，其占比營(yíng)收為80.5%，占比結(jié)構(gòu)與上年基本持平；住宅業(yè)態(tài)收入為2.28億元，較上年同期增長(zhǎng)35.7%，其占比營(yíng)收為19.5%。

外界關(guān)注的商業(yè)出租率方面，也由去年同期的87.1%增長(zhǎng)到了92.3%，同比足足提高了5.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到寶龍商業(yè)出租率的新高。

與此同時(shí)，寶龍商業(yè)的商業(yè)在管面積較去年同期也增加了100萬(wàn)平，達(dá)到了880萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)了26%。

這么一看，寶龍商業(yè)的成績(jī)單相較以往的確有了提高和改善，不愧是陳德力，還是有兩把刷子的。

但事情就容不得細(xì)想。去年同期因?yàn)槭芤咔橛绊懀S多商業(yè)地產(chǎn)的出租率均遭到了沖擊，今年有所反彈也屬正常，盡管92.5%的出租率創(chuàng)下了寶龍商業(yè)歷史新高，距離年初提到的目標(biāo)出租率達(dá)到95%尚有距離；

商業(yè)管理規(guī)模方面，目前是880萬(wàn)平，三年目標(biāo)是達(dá)到1500萬(wàn)平，幾乎是翻一番的增長(zhǎng)，即使按照9萬(wàn)方一座商業(yè)廣場(chǎng)來(lái)測(cè)算，未來(lái)兩年多時(shí)間還需要新增開(kāi)業(yè)80座，平均每年需新開(kāi)27座，而2021年計(jì)劃開(kāi)業(yè)22座，上半年僅完成5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，因此按照目前的進(jìn)度完成規(guī)劃目標(biāo)存在較大壓力；

有報(bào)道稱該規(guī)劃目標(biāo)是三年期，那么即使按照9萬(wàn)方一座商業(yè)廣場(chǎng)來(lái)測(cè)算，未來(lái)兩年多時(shí)間還需要新增開(kāi)業(yè)80座，平均每年需新開(kāi)27座，而2021年計(jì)劃開(kāi)業(yè)22座，上半年僅完成4座商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，因此按照目前的進(jìn)度完成規(guī)劃目標(biāo)存在較大壓力；

更何況，寶龍商業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面也較為乏力，從半年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，新增商業(yè)在管面積源自于第三方占比僅為12.6％。

消失的2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目

在寶龍商業(yè)的半年報(bào)中，上半年新增開(kāi)業(yè)了5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，分別是溫嶺寶龍廣場(chǎng)、諸暨廣場(chǎng)、舟山廣場(chǎng)，還有收購(gòu)的星匯的兩個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目寧波慈城和寧波老外灘。

半年報(bào)顯示，寶龍商業(yè)截至今年年中開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到了71個(gè)。

不過(guò)一號(hào)君轉(zhuǎn)念一想，不對(duì)啊！在今年3月份披露的2020年年報(bào)中，寶龍商業(yè)就曾披露，截至去年底，開(kāi)業(yè)在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目就已經(jīng)達(dá)到了68個(gè)。

今年上半年新增開(kāi)業(yè)5個(gè)，理應(yīng)有73個(gè)在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目才對(duì)，那么消失的那2個(gè)項(xiàng)目去哪里了？

一般來(lái)說(shuō)，上市公司新增或解除輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，作為日常經(jīng)營(yíng)變動(dòng)都會(huì)做公告，或者在財(cái)報(bào)中載明。

但一號(hào)君翻遍了寶龍商業(yè)2021年中報(bào)，均未找到這兩個(gè)消失的商業(yè)項(xiàng)目去哪里了。事實(shí)上，與披露了新增項(xiàng)目和擬開(kāi)業(yè)項(xiàng)目不同，寶龍商業(yè)在中報(bào)中壓根就沒(méi)披露在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的具體數(shù)量和名稱，這不由得讓外界擔(dān)心，寶龍商業(yè)這是在隱藏什么呢？那兩個(gè)消失在報(bào)表中的商業(yè)項(xiàng)目是有什么難言之隱嗎？

又或者是出于美化出租率和租金收入水平的考量？

寶龍商業(yè)不是沒(méi)做過(guò)類似的事情。在2020年的年報(bào)數(shù)據(jù)中，就沒(méi)有將海陽(yáng)寶龍?zhí)斓睾蜄|營(yíng)寶龍?zhí)斓氐某鲎饴式y(tǒng)計(jì)在內(nèi)。

而寶龍商業(yè)的解釋是海陽(yáng)寶龍?zhí)斓厝蕴幱诨I備階段，我們并未提供任何租戶招攬服務(wù)；東營(yíng)寶龍?zhí)斓匚飿I(yè)開(kāi)發(fā)商正在編配購(gòu)物街單位予鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而本集團(tuán)只提供有限的管理服務(wù)。

那么這次中報(bào)中什么消失的商業(yè)項(xiàng)目呢？

或許能從寶龍商業(yè)的在管面積中得到答案，2020年年報(bào)顯示其在管面積為857萬(wàn)平米，2021年上半年新增開(kāi)業(yè)41.87萬(wàn)平米，累計(jì)的話是898.87萬(wàn)平米，但實(shí)際運(yùn)營(yíng)面積為880萬(wàn)平比，少了19萬(wàn)平。

按照2個(gè)項(xiàng)目的體量計(jì)算，消失的這兩個(gè)應(yīng)該是大的商場(chǎng)，如寶龍廣場(chǎng)、寶龍城這一級(jí)別的。那么這兩個(gè)調(diào)整出表的商業(yè)項(xiàng)目出了什么狀況呢？難道真的是為了美化財(cái)報(bào)故意做的改動(dòng)？

租金水平仍維持在5毛水平

我們?cè)賮?lái)細(xì)拆一下寶龍商業(yè)的租金和盈利水平，這方面更能體現(xiàn)寶龍商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。

這幾年寶龍商業(yè)的平均收入水平始終穩(wěn)定在0.5元\平\天，在業(yè)內(nèi)是屬于很低的租金收入水平了。

但從寶龍商業(yè)自身的縱向來(lái)比較的話，還是略有提升，只是始終沒(méi)突破6毛的水平。2019年為0.52元\平\天，2020年為0.5元\平\天，2021年為0.58元\平\天，期間略有波動(dòng)。

（以上數(shù)據(jù)來(lái)自寶龍商業(yè)中報(bào)及年報(bào)）

不過(guò)與平均收入波動(dòng)不同的是，在盈利能力方面，寶龍商業(yè)卻處在穩(wěn)步提升的狀態(tài)，如2019年至2021年上半年的商業(yè)毛利率分別為29.3%、32.8%和34.7%，同期的綜合凈利率則從11.02%提升到了17.5%。

（以上數(shù)據(jù)來(lái)自寶龍商業(yè)中報(bào)及年報(bào)）

但是橫向看，寶龍商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力就如同遭遇了降維打擊。一號(hào)君根據(jù)各家開(kāi)發(fā)商的2020年年報(bào)，隨手摘取了幾家商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。

（以上為各家商業(yè)地產(chǎn)2020年度平均租金及管理費(fèi)水平）

以業(yè)內(nèi)主流的幾家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為例，龍湖商業(yè)2020年的租金及管理費(fèi)收入為58億元，運(yùn)營(yíng)面積481萬(wàn)平米，平均收入為3.3元\平\天，大規(guī)模下沉至三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金水平分別為1.65元\平\天和2.46元\平\天.

而一項(xiàng)自稱主打一二線城市的寶龍商業(yè)，居然只有不到0.6元元\平\天。

當(dāng)然，從數(shù)據(jù)上看，寶龍商業(yè)的平均租金水平相較去年同期，還是長(zhǎng)了3分錢的。

這也要?dú)w功于陳德力給寶龍商業(yè)帶來(lái)運(yùn)營(yíng)能力上的提升。畢竟，在半年報(bào)中披露，給予公司行政總裁陳德力的獎(jiǎng)勵(lì)股份合計(jì)1125萬(wàn)股，按照授予日期20.15港元每股計(jì)算，價(jià)值1.92億人民幣。

天價(jià)的商業(yè)總裁，自然要有更高一層的期許。

不過(guò)由于寶龍商業(yè)處于長(zhǎng)期的低水平租金，導(dǎo)致業(yè)內(nèi)質(zhì)疑寶龍商業(yè)的真實(shí)出租率水平，一號(hào)君曾與多位業(yè)內(nèi)人士談及寶龍商業(yè)，其在寶龍廣場(chǎng)實(shí)地考察后的觀感認(rèn)為真實(shí)出租率或沒(méi)這么高。

否則在一二線城市，這么高的出租率能有這么低的租金水平？放在三四線城市也不可想象。

有意思的是，在陳德力的三年規(guī)劃中，并未提及提高租金水平的目標(biāo)。倒是寶龍總裁許華芳有著清醒認(rèn)識(shí)，在半年報(bào)的業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“商業(yè)方面，無(wú)論是租金、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量還是出租率，跟行業(yè)優(yōu)秀還有距離。提升自己的能力，還有很大的進(jìn)步空間。”